Ce guide fait une présentation sommaire de la Loi sur la location à usage d'habitation (la Loi) entrée en vigueur le 31 janvier 2007. La Loi énonce les droits et les responsabilités des locateurs et des locataires de propriétés résidentielles.
Ce guide ne prétend pas résumer l'ensemble de la Loi ou offrir des conseils juridiques. Pour obtenir des renseignements plus détaillés, veuillez-vous communiquer avec la Commission de la location immobilière (CLI).
Les dispositions de la Loi s'appliquent aux locateurs et aux locataires de la plupart des logements locatifs. Un logement locatif peut être un appartement ou une maison, ou encore une chambre dans une maison de rapport ou une pension. La Loi s'applique également aux maisons de soins, aux maisons de retraite ainsi qu'aux parcs de maisons mobiles et aux zones résidentielles à baux fonciers.
Un grand nombre de règles relatives au loyer ne s'appliquent pas aux logements :
Les locateurs et les locataires de ces types de logements sont toutefois soumis à la plupart des règles établies par la Loi, notamment en ce qui concerne l'entretien et les motifs d'expulsion.
La Loi ne s'applique pas aux locataires qui doivent partager une cuisine ou une salle de bains avec leur locateur.
La Commission de la location immobilière (la CLI) règle des différends entre locataires et locateurs. La CLI est semblable à un tribunal.
Les locataires et les locateurs peuvent présenter une demande à la CLI. Les différends seront réglés par voie de médiation ou par voie d'arbitrage.
En cas de médiation, un médiateur désigné par la CLI aide le locateur et le locataire à trouver une solution acceptable pour les deux.
En cas d'arbitrage, une audience est tenue. À l’issue de l’audience, un membre de la CLI rend une décision fondée sur les éléments de preuve présentés par le locateur et le locataire et rend ensuite une ordonnance. Cette ordonnance est la version finale et écrite de la décision rendue par le membre.
La CLI renseigne également les locateurs et les locataires sur leurs obligations et leurs droits respectifs prévus par la Loi.
Pour la plupart des conventions de location conclues le 30 avril 2018 ou après cette date, le locateur doit utiliser le formulaire intitulé Convention de location à usage d'habitation (bail type). Si le locateur ne fournit pas au locataire le bail type, le locataire peut lui demander de le faire.
Le locateur doit remettre au locataire une copie de tout bail écrit dans les 21 jours qui suivent la date où le locataire l'a signé.
Le bail ne doit renfermer aucune condition qui ne soit pas conforme à la Loi. Si une condition du bail n'est pas conforme à la Loi, la CLI ne la mettra pas en application.
Si un bail type n’est pas utilisé, le locateur doit remettre à tout nouveau locataire de l'information sur leurs droits et responsabilités respectifs et sur le rôle de la CLI. Le locateur doit remettre cette information au locataire dès le début de la location ou avant. Le locateur devrait utiliser la brochure Renseignements pour les nouveaux locataires pour transmettre cette information au locataire.
Dans le cas d'une nouvelle location, le locateur et le locataire s'entendent au départ sur le montant du loyer et sur les services dont le locateur assume le coût (par exemple, le stationnement, la câblodistribution, le chauffage, l'électricité).
En règle générale, le locateur ne peut pas augmenter le loyer d'un nouveau locataire avant une période d'au moins 12 mois.
Le locateur peut demander à un nouveau locataire de lui verser un dépôt de garantie au moment de l'entrée en vigueur de la location ou avant celle-ci. Si le locataire verse un loyer mensuel, le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser un mois de loyer. Dans le cas d'une location à la semaine, le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser une semaine de loyer.
Le dépôt de garantie ne peut servir qu'à couvrir le loyer pour le dernier mois ou la dernière semaine d'occupation du logement par le locataire. Le locateur ne peut pas utiliser le dépôt pour quoi que ce soit d'autre, par exemple pour couvrir le coût de la réparation de dommages causés au logement.
Si le locateur donne un avis d'augmentation de loyer au locataire, il peut également demander au locataire d'augmenter le dépôt de garantie du même montant.
Le locateur doit verser chaque année les intérêts sur le dépôt de garantie. La Loi stipule que le taux d'intérêt est le même que le taux légal d'augmentation du loyer (voir la section « Le taux légal d'augmentation du loyer » ci-dessous).
Lorsqu'un locateur et un nouveau locataire concluent une convention de location, ils discutent habituellement du mode de paiement du loyer.
Bien que le locateur et le locataire puissent s'entendre sur le fait que le loyer sera payé par chèques postdatés ou par paiements automatiques (tels que le virement direct du compte du locataire ou le prélèvement sur une carte de crédit), le locateur ne peut pas exiger que le locataire emploie l'une ou l'autre de ces méthodes pour payer son loyer.
Une fois le mode de paiement du loyer convenu, il ne peut pas changer sans le consentement du locateur et du locataire.
Le locateur doit remettre au locataire un reçu pour tout paiement de loyer, dépôt de garantie ou autre frais versé, si le locataire lui en fait la demande.
Le locateur doit également remettre à un ancien locataire un reçu de loyer, si le locataire lui en fait la demande dans les 12 mois qui suivent la fin de la location.
Le locateur ne peut pas exiger de paiement en échange de ces reçus.
En règle générale, le locateur est en droit d'augmenter le loyer si au moins 12 mois se sont écoulés depuis que le locataire a emménagé dans le logement ou depuis la dernière augmentation.
Le locateur doit donner au locataire un préavis par écrit d'au moins 90 jours avant d'augmenter le loyer. La CLI met à la disposition des locateurs des formulaires servant à donner ce préavis (formulaires N1, N2 ou N3).
Pour la plupart des logements locatifs, le montant maximum de l'augmentation de loyer que peut exiger le locateur sans obtenir l'approbation de la CLI correspond au taux légal d'augmentation du loyer.
Chaque année, le gouvernement de l'Ontario fixe le taux légal d'augmentation du loyer. Ce taux est basé sur l'indice des prix à la consommation.
Le gouvernement fait connaître le taux légal d'augmentation au plus tard le 31 août de chaque année. Ce taux s'applique aux augmentations qui prendront effet le 1er janvier de l'année suivante ou après cette date.
Si l'augmentation demandée par le locateur ne dépasse pas le taux légal, le locateur peut augmenter le loyer sans l'approbation de la CLI. Toutefois, si l'augmentation demandée dépasse le taux légal, le locateur est tenu d'obtenir l'approbation de la CLI.
Si le logement locatif n’était pas occupé à des fins d’habitation le 15 novembre 2018 ou avant cette date, il peut être exempté du taux légal d'augmentation du loyer. Le locateur doit quand même remettre par écrit un préavis d’au moins 90 jours de toute augmentation de loyer à l’aide du formulaire approprié, mais aucune limite ne s’applique au montant de l’augmentation du loyer.
Le locateur peut demander par requête à la CLI de rendre une ordonnance lui permettant d'augmenter le loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal dans les cas suivants :
Toute augmentation de loyer justifiée par des dépenses en immobilisations ou des services de sécurité ne peut pas dépasser le taux légal d'augmentation du loyer de plus de 3 %. Si le locateur justifie une augmentation qui dépasse le taux légal de plus de 3 %, cette augmentation peut être échelonnée sur trois ans, à un taux maximal de 3 % de plus que le taux légal annuel. Il n'y a toutefois aucune limite à l'augmentation applicable pour tenir compte de la hausse des redevances et impôts municipaux ou des services d'utilité publique.
Certaines règles s'appliquent aux augmentations de loyer attribuables aux dépenses en immobilisations :
Le locateur et le locataire peuvent s'entendre sur une augmentation de loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal s'ils conviennent que le locateur effectuera d'importants travaux de réparation ou de rénovation, qu'il achètera de l'équipement neuf ou qu'il fournira un nouveau service au locataire.
Cette entente doit être conclue par écrit. Le formulaire à remplir pour convenir d'augmenter le loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal (Formulaire N10) est disponible auprès de la CLI. Une telle augmentation ne peut pas dépasser un pourcentage supérieur de 3 % au taux légal.
Si le locateur et le locataire s'entendent sur une augmentation de loyer d'un pourcentage supérieur au taux légal, le locateur n'est pas tenu de présenter une requête à la CLI pour faire approuver l'augmentation.
Le locataire a cinq jours après avoir signé le formulaire pour changer d'avis et faire savoir au locateur par écrit qu'il n'est pas d'accord avec l'augmentation.
Le locateur est tenu de réduire le loyer dans les cas suivants :
Le locataire peut présenter une demande de réduction de loyer à la CLI dans les cas suivants :
Le locateur est responsable du bon entretien de ses logements locatifs. Il doit respecter toutes les normes de salubrité, de sécurité et d'entretien, ainsi que les normes relatives à l'habitation prévues par les lois provinciales et les règlements municipaux.
Cette règle s'applique même si le locataire savait qu'il y avait un problème au moment de louer le logement.
Le locataire peut présenter une requête à la CLI si le locateur manque à ses devoirs en matière d'entretien. Si la CLI reconnaît que le locateur manque effectivement à ses devoirs, elle peut avoir recours à un certain nombre de mesures. Par exemple, elle peut ordonner que le locataire soit autorisé à payer une partie ou la totalité de son loyer seulement après que le locateur ait effectué des réparations. Ou encore, elle peut interdire au locateur d'augmenter le loyer avant d'avoir résolu les problèmes d'entretien graves.
Le locataire doit garder son logement propre, selon ce que la plupart des gens considèrent comme une propreté ordinaire ou normale.
Le locataire est tenu de réparer ou de payer tout dommage qu'il a causé au logement ou qu'un de ses invités ou toute autre personne vivant dans le logement a causé. Cela inclut les dommages au logement comme tel ainsi que les dommages causés aux zones communes telles que les corridors, les ascenseurs, les escaliers, les voies d'accès pour autos et le stationnement.
Que les dommages soient causés intentionnellement ou par négligence, le locataire en est responsable. Il n'a toutefois pas la responsabilité de réparer les dommages causés par l'usure normale. Par exemple, si la moquette devient usée à la suite de nombreuses années d'utilisation normale, le locataire n'est pas obligé de la remplacer.
Le locateur peut présenter une requête à la CLI si le locataire n'a pas réparé les dommages qu'il a causés. Si la CLI reconnaît que le locataire est effectivement responsable des dommages, elle peut ordonner que le locataire assume le coût des réparations et peut même ordonner l'expulsion du locataire.
Le locataire ne doit jamais retenir une partie de son loyer sous prétexte que son logement ou son immeuble est mal entretenu ou que des réparations indispensables n'ont pas été faites. S'il retient une partie de son loyer sans l'autorisation de la CLI, le locataire court le risque de se faire expulser.
Le locateur n'a pas le droit de couper ou d'entraver la fourniture d'un des services essentiels suivants pendant que le locataire occupe le logement :
Pour obtenir plus de renseignements veuillez lire la brochure intitulée Entretien et réparations.
Le locateur peut entrer dans le logement du locataire sans lui donner de préavis écrit dans les cas suivants :
Le locateur est autorisé à entrer dans le logement locatif entre 8 h et 20 h sans donner de préavis écrit dans les cas suivants :
Le locateur peut entrer dans le logement locatif entre 8 h et 20 h, à condition de donner un préavis écrit de 24 heures au locataire :
L'avis doit renfermer la raison pour laquelle le locateur veut entrer dans le logement et doit préciser l'heure entre 8 h et 20 h à laquelle le locateur entrera dans le logement. Si le locateur donne au locataire le préavis en bonne et due forme, il peut rentrer dans le logement même si le locataire n'y est pas.
L'expiration d'un bail n'oblige pas automatiquement le locataire à quitter son logement. Un nouveau bail peut être conclu. Le locateur et le locataire peuvent également s'entendre pour renouveler le bail pour une autre période déterminée.
En l'absence d'un nouveau bail, le locataire a le droit de rester dans son logement :
Si le locataire reste dans le logement en tant que locataire au mois ou à la semaine, toutes les conditions du bail continuent de s'appliquer, autant au locateur qu'au locataire. Toutefois, le locateur peut augmenter le loyer du taux autorisé par la Loi.
Le locataire qui a l'intention de quitter son logement doit en avertir son locateur par écrit. Le formulaire à remplir pour donner cet avis (Formulaire N9) est disponible auprès de la CLI. Le délai de préavis à respecter dépend du type de location :
| Si le locataire : | il doit donner un préavis : |
et la date de résiliation doit tomber : |
|---|---|---|
| paie son loyer à la journée ou à la semaine | d'au moins 28 jours | le dernier jour de la période de location hebdomadaire. (Cette disposition s'applique uniquement à la location à la semaine.) |
| paie son loyer au mois | d'au moins 60 jours | à la fin de la période de location mensuelle. |
| a un bail à terme fixe | d'au moins 60 jours | pas plut tôt que le dernier jour de son bail. |
Le locataire et le locateur peuvent convenir de mettre fin à une location avant le terme exigé par la convention. Ils peuvent conclure une entente verbale pour en mettre fin, mais il est préférable d'avoir une entente par écrit. Dans ces cas, ni le locataire ni le locateur n'est obligé de donner d'avis de résiliation.
Les pensionnaires d'une maison de soins peuvent résilier leur location avant le terme, à condition d'avoir donné un préavis écrit d'au moins 30 jours au locateur.
Dans certains cas, le locataire peut transférer son droit d'occuper un logement à une autre personne. C'est ce que l'on appelle une cession. Lorsqu'il y a cession, la nouvelle personne prend la place du locataire et toutes les conditions énoncées dans la convention de location restent les mêmes.
Il y a sous-location lorsqu'un locataire quitte son logement, laisse une autre personne l'occuper pour une période donnée, puis revient y vivre avant la conclusion du terme de la location. Pendant la période de sous-location, les conditions de la convention de location et la relation locateur-locataire demeurent inchangées.
Le locataire doit avoir l'autorisation du locateur pour céder ou sous-louer son logement. Dans les deux cas, le locateur doit avoir de bonnes raisons de donner son refus.
Règles applicables aux locations spéciales
Certains locataires n'ont pas le droit de céder ou de sous-louer leur logement. C'est le cas, par exemple, des locataires qui sont concierges, des locataires qui vivent dans un logement subventionné, public ou à but non lucratif, ou des locataires vivant dans un logement fourni par un établissement d'enseignement où ils travaillent ou étudient.
Pour obtenir plus de renseignements sur la cession d'une location, lisez la brochure intitulée Comment un locataire peut résilier une location.
Le locateur ne peut résilier une location que pour les motifs autorisés par la Loi.
Le locateur doit tout d'abord donner au locataire un avis écrit indiquant qu'il veut que le locataire déménage. Les formulaires que le locateur doit remplir pour donner un avis de résiliation de la location sont disponibles auprès de la CLI.
Si le locataire ne déménage pas après avoir reçu l'avis de résiliation donné par le locateur, celui-ci peut demander par requête à la CLI de résilier la location. La CLI tiendra une audience et décidera ensuite s'il y a lieu de résilier la location. Le locateur et le locataire peuvent être présents à l'audience et faire valoir leur point de vue respectif devant un membre de la CLI.
La Loi autorise le locateur à donner un avis d'expulsion au locataire si le locataire, un de ses invités ou une autre personne vivant dans le logement fait quelque chose qu'il ne devrait pas faire ou ne fait pas quelque chose qu'il devrait faire, par exemple :
Dans certains cas, le locateur peut donner un avis d'expulsion au locataire en raison de la présence, de la maîtrise ou du comportement d'un animal de compagnie, notamment si l'animal cause des dommages au logement.
Il existe des motifs d'expulsion qui n'ont rien à voir avec la conduite du locataire. Par exemple :
Dernière mise à jour : décembre 2020