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Même si un locateur prouve le bien-fondé d'une demande d'expulsion d'un locataire, la Commission doit passer en revue et étudier les circonstances de chaque cas pour établir si l'expulsion doit être refusée ou reportée. Dans certains cas, la Commission doit refuser l'expulsion. Ces pouvoirs représentent des « mesures d'allègement pour les cas d'expulsion ».
L'article 83 de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (la « LLUH ») énonce ce qui suit :
De plus, les paragraphes 83 (4) et (5) de la LLUH prévoient que la Commission doit refuser d’accueillir la requête en expulsion si le locateur n’a pas versé l’indemnité requise au locataire.
La Commission peut à sa discrétion, aux termes du paragraphe 83 (1), rejeter la requête demandant une ordonnance d'expulsion ou ordonner un sursis d'exécution de l'ordonnance d'expulsion après avoir tenu compte de toutes les circonstances pertinentes. Ce pouvoir discrétionnaire s'applique pour toute requête demandant une ordonnance d'expulsion d'un locataire. Il ne s'applique pas automatiquement lorsqu'une requête est réglée sans la tenue d'une audience (par exemple dans le cas d'une ordonnance ex parte rendue aux termes du paragraphe 78 (6) de la LLUH) ou lorsqu'une audience est tenue pour un autre motif (par exemple dans le cas d'une audience d'une motion en annulation d'une ordonnance d'expulsion aux termes du paragraphe 74 (11) de la LLUH). Lorsqu'une audience a lieu concernant une requête en expulsion d'un locataire, y compris une audience à laquelle le locataire n'assiste pas et l'audience d'une requête qui serait normalement réglée par une ordonnance ex parte, mais qui fait l'objet d'une audience (requêtes aux termes des paragraphes 77 (1) ou 78 (1)), la Commission doit, avant d'accéder à la requête, examiner et prendre en considération les circonstances entourant les deux parties pour déterminer s'il convient de reporter l'expulsion ou de refuser de l'accorder. La Commission doit tenir compte des circonstances que le locataire demande ou non de ne pas être expulsé et peut poser des questions au locateur, au locataire ou aux deux afin de mieux comprendre les circonstances.
En outre, les paragraphes 83 (3), (4) et (5) prévoient le rejet obligatoire de la requête en expulsion dans certaines situations. Si la Commission conclut que l'une quelconque de ces dispositions s'applique, elle ne peut accueillir la requête en expulsion.
La Commission doit passer en revue et examiner toutes les circonstances pour établir si elle exercera ou non son pouvoir de refuser l'expulsion. Par exemple :
En « [ayant] égard à toutes les circonstances », le membre doit prendre en considération toutes les circonstances pertinentes entourant le locataire et le locateur ainsi que les répercussions sur les autres occupants de l'ensemble d'habitation du report de l'expulsion ou du refus de l'accorder. Par conséquent, si la demande du locataire comprend un motif susceptible de justifier le refus de l'expulsion, le locateur peut expliquer pourquoi un tel refus serait injuste pour lui ou d'autres occupants de l'ensemble d'habitation.
Lorsque la Commission exerce son pouvoir discrétionnaire en refusant d'accorder l'expulsion d'un locataire, elle peut assortir l'ordonnance qu'elle rend à cet effet de conditions auxquelles l'une des parties ou les deux parties doivent se conformer.
Dans de nombreuses décisions antérieures, la conduite du locataire a constitué un des facteurs déterminants que l'on a pris en considération. Par exemple :
Il faut également tenir compte des actes ou de la conduite du locateur qui ont mené à l'expulsion. Par exemple, si le locateur a empêché de façon injustifiée le locataire de réparer un dommage causé par un invité ou par un enfant, il est pertinent d'en tenir compte. Si le locateur a pardonné à plusieurs autres locataires une transgression mineure, l'expulsion arbitraire d'un locataire pour la même transgression pourrait être refusée, compte tenu de toutes les autres circonstances.
La Commission doit passer en revue et examiner toutes les circonstances pour établir si elle exercera ou non son pouvoir de reporter l'expulsion.
Même si la LLUH ne précise aucun délai à cet égard, les ordonnances de la Commission prévoient généralement qu'un locataire a 11 jours après qu'est rendue une ordonnance de paiement de l'arriéré de loyer et de résiliation de la location pour payer la totalité de l'arriéré et des frais qu'il doit au locateur. Si le locataire n'effectue pas le paiement nécessaire, il peut être expulsé pour défaut de paiement du loyer à compter du 12e jour après que l'ordonnance a été rendue. Ce délai tient compte de divers facteurs, notamment du temps qu'il faut pour que le locataire reçoive l'ordonnance par la poste et obtienne l'argent à verser au locateur pour le loyer. Par conséquent, il arrive souvent que la Commission, lorsqu'elle décide de reporter l'exécution d'une ordonnance d'expulsion aux termes de l'alinéa 83 (1) b) de la LLUH, prévoie que son ordonnance ne puisse être déposée auprès du Bureau de l'exécution des actes de procédure qu'au plus tôt 12 jours après la date de l'ordonnance.
En général, le membre devrait tenir compte du temps qu'il faudrait habituellement au locateur pour faire exécuter l'ordonnance par le Bureau de l'exécution des actes de procédure.
Même si « toutes les circonstances » ne justifiaient pas le refus de l'expulsion, le membre peut examiner les mêmes questions d'injustice causées aux deux parties et décider s'il doit ou non reporter l'expulsion. L'expulsion peut sembler injuste si aucun autre logement n'est disponible pour le locataire (par exemple, si le locataire habite dans un logement social). Toutefois, le fait que le locateur jouisse d'une meilleure situation financière que le locataire ne peut servir à justifier le refus de l'expulsion. Normalement, le fait que le locataire manque de ressources pourra permettre de reporter l'expulsion, mais non de la refuser. Cependant, toutes les circonstances doivent être prises en considération.
Les exemples suivants illustrent des situations où l'on pourrait envisager un sursis d'exécution de l'ordonnance d'expulsion :
Le 21 juillet 2020, la disposition suivante a été ajoutée à la LLUH :
83 (6) Sans préjudice de la portée générale des paragraphes (1) et (2), si une audience est tenue à l’égard d’une requête présentée en vertu de l’article 69 en vue d’obtenir une ordonnance d’expulsion du locataire qui est fondée sur un arriéré de loyer survenu en totalité ou en partie au cours de la période qui commence le 17 mars 2020 et se termine à la date prescrite, lorsqu’elle décide d’exercer ou non les pouvoirs que lui confère le paragraphe (1), la Commission examine la question de savoir si le locateur a tenté de négocier un accord avec le locataire comprenant des conditions de paiement des arriérés de ce dernier.
Cela veut dire qu’au moment de décider s’il y a lieu d’exercer son pouvoir discrétionnaire d’accorder une mesure de redressement contre l’expulsion à l’égard d’une requête portant sur un arriéré de loyer survenu le 17 mars 2020 ou par la suite, la Commission doit examiner la question de savoir si le locateur a tenté de conclure un accord de paiement avec le locataire avant l’audience. Par conséquent, à l’audience, les parties ou leurs représentants doivent être disposés à discuter de la question de savoir si le locateur et le locataire ont tenté de conclure un accord. Si les parties ont tenté de conclure un accord mais n’y sont pas parvenues, les détails des négociations ne devraient pas être abordés pendant l’audience.
Le paragraphe 83 (6) s’applique aux arriérés de loyer survenus, au moins en partie, au cours de la période qui commence le 17 mars 2020 et se termine à une date que fixe le lieutenant-gouverneur par proclamation. En septembre 2020, la date de fin de ladite période n’avait pas encore été fixée par proclamation.
Le refus obligatoire de l'expulsion s'applique aux situations qui, selon la LLUH, sont assez graves pour justifier le refus, sans égard à toute autre circonstance. Si un locataire présente des faits qui pourraient concorder avec ceux qui sont mentionnés au paragraphe 83 (3), (4) ou (5), le membre doit décider si ce paragraphe s'applique1. De plus, s'il détermine que l’un quelconque de ces paragraphes s'applique, le membre est tenu de refuser l'expulsion2.
La Commission doit rejeter la demande d'expulsion si le locateur a gravement manqué aux obligations que lui impose la LLUH ou la convention de location.
De nombreuses allégations sont liées aux obligations du locateur concernant l'entretien. Lorsque la santé ou la sécurité sont menacées en raison du manque d'entretien, le refus de l'expulsion peut être justifié. Les situations qui empêchent le locataire de jouir pleinement des lieux sont généralement graves, particulièrement si elles touchent la cuisine, la salle de bain ou une chambre à coucher. Le membre doit déterminer si d'autres problèmes de réparation constituent un « manquement grave » aux obligations du locateur et tenir compte des mesures prises par celui-ci pour résoudre le problème. D'autres facteurs pourraient également être pertinents, comme la durée du manquement ou le niveau de risque auquel sont exposés les locataires3.
Dans les cas liés à l'obligation d'effectuer des réparations, la conduite du locataire peut aussi être prise en considération. Par exemple, le locataire ne s'est peut-être jamais plaint auparavant au locateur d'un problème de réparation qui dure depuis longtemps, parce qu'il ne considérait pas que ce problème était grave. De plus, si le locateur n'était pas au courant du problème, le membre peut décider qu'il ne s'agissait pas d'un manquement grave à une obligation. Par ailleurs, il ne faut pas que le locataire ait contribué au problème, en entravant par exemple les efforts menés par le locateur pour effectuer les réparations nécessaires.
Dans les cas liés à l'obligation d'effectuer des réparations, le membre peut décider de tenir compte de l'âge de l'immeuble et des intentions du locateur en ce qui concerne l'immeuble. Par exemple, si le locateur a l'intention de démolir l'immeuble et qu'il a signifié au locataire un avis de résiliation de la location pour ce motif, le membre prendrait en considération ces facteurs avant de refuser d'accorder l'expulsion4.
Le locataire peut, aux termes de la LLUH, alléguer le manquement à une autre obligation du locateur. Par exemple, la LLUH interdit aux locateurs d'entrer illégalement dans un logement ou de harceler un locataire. Le membre doit trancher cette question et, s'il est convaincu que les faits présentés correspondent à un manquement grave à une obligation, il doit refuser l'expulsion. Cependant, on considère généralement que l'obligation de refuser l'expulsion vise des manquements graves existant au moment de l'audience, non des manquements qui se sont produits par le passé et qui ont été réglés5.
Si le locataire allègue que la convention de location n'a pas été respectée, il doit présenter des faits démontrant qu'il y a eu un manquement grave lié à une clause importante de la convention de location.
Même si le manquement à une obligation n'est pas grave et que le refus d'expulsion n'est pas obligatoire, le membre peut tout de même tenir compte du manque d'entretien ou du manquement à une autre obligation. Il s'agit là d'une situation d'iniquité dont le membre devra tenir compte lorsqu'il décide de la pertinence d'avoir recours au refus discrétionnaire.
Le membre doit refuser l'expulsion si les raisons pour lesquelles le locateur a demandé l'expulsion sont décrites dans les alinéas 83 (3) b) à e) (ces alinéas sont cités à la page 1).
Le locataire devrait expliquer quels sont, à son avis, les actes qu'il a posés et qui ont mené le locateur à présenter une requête d'expulsion. Cependant, le locataire a une responsabilité plus importante. Il doit prouver que le motif de la requête du locateur est l'un de ceux mentionnés aux alinéas ci-dessus6. Or, il est difficile de prouver l'état d'esprit d'autrui. Le locateur affirmera, quant à lui, que le motif mentionné dans la requête est le véritable motif de la requête.
Le locataire peut tenter de démontrer que la conduite du locateur constituait une mesure de représailles. Par exemple, le locataire pourrait être capable de prouver que le locateur a expulsé d'autres locataires qui ont fait valoir leurs droits. Le locataire pourrait aussi démontrer que le locateur a ignoré pour d'autres locataires le problème qui fait l'objet de la demande d'expulsion. La Commission pourrait établir un comportement, mais le locateur pourrait aussi l'expliquer.
Même si le locataire n'arrive pas à convaincre le membre que la requête était une mesure de représailles, et dans ce cas le refus n'est pas obligatoire, les faits à l'appui des allégations du locataire pourraient être pris en considération au moment de décider si l'on devrait avoir recours au pouvoir discrétionnaire de refuser l'expulsion.
Aux termes du paragraphe 77 (4) de la LLUH, la Commission peut rendre une ordonnance de résiliation de la location et d'expulsion du locataire sans qu'un avis soit donné au locataire et sans qu'une audience ait lieu (ex parte), si le locateur a déposé une requête auprès de la Commission aux termes du paragraphe 77 (1), fondée sur une convention conclue entre le locateur et le locataire pour résilier la location ou sur un avis de résiliation donné par le locataire.
Une requête (L3) déposée par un locateur aux termes du paragraphe 77 (1) de la Loi est réglée par une ordonnance ex parte rendue aux termes du paragraphe 77 (4).
Le locataire peut présenter aux termes du paragraphe 77 (6) une motion en annulation de l'ordonnance ex parte. La Commission tient alors une audience pour examiner la motion du locataire. Étant donné que l'audience visant cette motion ne résulte pas d'une requête demandant une ordonnance d'expulsion du locataire, le paragraphe 83 (1) ne s'applique pas. Plutôt, la Commission exerce un pouvoir discrétionnaire semblable aux termes du paragraphe 77 (8), qui prévoit ce qui suit :
Si l'intimé présente une motion en vertu du paragraphe (6), la Commission rend l'une ou l'autre des ordonnances suivantes après avoir tenu une audience :
En ayant égard à toutes les circonstances aux termes de l'alinéa 77 (8) b), la Commission doit examiner les circonstances liées à la conclusion de la convention de résiliation de la location et à la période ultérieure ou les circonstances survenues après que l'avis de résiliation a été donné au locateur par le locataire.
Dans les cas où la requête présentée aux termes du paragraphe 77 (1) fait l'objet d'une audience, et n'est donc pas décidée ex parte, le paragraphe 83 (2) prévoit que la Commission ne doit pas accéder à la requête sans avoir examiné les circonstances et la question de savoir si elle devrait exercer les pouvoirs que lui confère le paragraphe (1).
En ce qui concerne l'exercice du pouvoir discrétionnaire aux termes de l'article 83, le membre qui entend une requête présentée en vertu du paragraphe 77 (1) examine les circonstances liées à la conclusion de la convention de résiliation de la location et à la période ultérieure ou les circonstances survenues après que l'avis de résiliation a été donné.
Aux termes des paragraphes 78 (6) et (7) de la LLUH, la Commission peut rendre, sans tenir d'audience (ex parte), une ordonnance d'expulsion du locataire et de paiement de l'arriéré de loyer si le locateur a présenté une requête à la Commission aux termes du paragraphe 78 (1).
Une requête (L4) déposée par un locateur aux termes du paragraphe 78 (1) de la Loi est réglée par une ordonnance ex parte rendue aux termes des paragraphes 78 (6) et (7).
Le locataire peut présenter une motion aux termes du paragraphe 78 (9) en annulation de l'ordonnance ex parte rendue aux termes des paragraphes 78 (6) et (7). La Commission tient alors une audience pour examiner la motion du locataire. Étant donné que l'audience visant cette motion ne résulte pas d'une requête demandant une ordonnance d'expulsion du locataire, le paragraphe 83 (1) ne s'applique pas. Plutôt, la Commission exerce un pouvoir discrétionnaire semblable aux termes des alinéas 78 (11) b) et c).
Aux termes de l'alinéa 78 (11) b), la Commission peut rendre une ordonnance annulant l'ordonnance ex parte si elle est convaincue, eu égard à toutes les circonstances, que l'annulation de l'ordonnance ne constituerait pas une injustice.
Cette disposition confère au membre le pouvoir discrétionnaire de ne pas résilier la location et expulser le locataire en annulant l'ordonnance ex parte, en dépit du fait que le locataire n'a pas respecté une condition prévue dans l'ordonnance conditionnelle ou le règlement obtenu par la médiation.
Pour appliquer cette disposition, le membre doit tenir compte de ce qui suit :
Il importe également de noter que l'annulation de l'ordonnance ex parte a pour effet de maintenir en vigueur le règlement obtenu par la médiation ou l'ordonnance conditionnelle rendue par suite de la requête originale. Dans certains cas, il pourrait être impossible pour le locataire de respecter le reste des conditions prévues dans le règlement obtenu par la médiation ou l'ordonnance conditionnelle (p. ex. la date limite des paiements est passée), ou les parties sont prêtes à consentir à de nouvelles conditions.
La question peut être réglée de l'une des façons suivantes :
Si la motion du locataire en annulation de l'ordonnance ex parte est rejetée et que l'alinéa 78 (11) b) n'a pas été appliqué, la Commission peut rendre une ordonnance qui annule la suspension de l'ordonnance ex parte et qui prend effet dès son prononcé ou à la date future que la Commission précise. L'alinéa 78 (11) c) prévoit que le membre annule la suspension de l'ordonnance ex parte, ce qui permet au locateur de faire exécuter l'ordonnance ex parte. Le pouvoir discrétionnaire conféré aux membres d'annuler la suspension à une date future est semblable au report de l'expulsion prévu à l'alinéa 83 (1) b), qui donne au membre le pouvoir de surseoir à l'exécution de l'expulsion pendant une certaine période.
Avant d'accorder ce sursis, le membre doit tenir compte des mêmes critères que ceux prévus pour l'alinéa 78 (11) b).
Dans les cas où la requête présentée aux termes du paragraphe 78 (1) fait l'objet d'une audience aux fins de clarification, et n'est donc pas décidée ex parte, le paragraphe 83 (2) prévoit que la Commission ne doit pas accéder à la requête sans avoir examiné les circonstances et la question de savoir si elle devrait exercer les pouvoirs que lui confère le paragraphe (1).
En ce qui concerne l'exercice du pouvoir discrétionnaire aux termes de l'article 83, le membre qui entend une requête présentée en vertu du paragraphe 78 (1) examine les circonstances entourant la signature du règlement obtenu par la médiation et la période ultérieure ou les circonstances survenues après que l'audience ayant donné lieu à l'ordonnance conditionnelle.
1 Voir Forgie c. Widdicombe Place [2002] O.J. no 2956 (Cour divisionnaire).
2 Voir Chin c. Hunt (1986), 17 C.A.O. 267 (Cour divisionnaire).
3 Sage c. Corporation of the County of Wellington (25 avril 2005), no 1471 du greffe de London (Cour divisionnaire).
4 Puterbough v. Canada Public Works and Government Services (decision non publiée de la Cour divisionnaire, 12 février 2007).
5 Supra, fn. 4
6 MacNeil et al. c. 976445 Ontario Ltd. (6 juin 2005), no 04-1465 du greffe de London (Cour divisionnaire).