Expulsion pour usage personnel, démolition, réparations, affectation à un autre usage et requêtes de locataire de mauvaise foi Ligne directrice 12

(Available in English)

Les Lignes directrices d'interprétation visent à aider les parties à comprendre l'interprétation de la loi que fait habituellement la CLI, à guider la conduite des membres de la Commission et à favoriser la cohérence des décisions. Les membres ne sont toutefois pas tenus de suivre ces lignes directrices et peuvent prendre les décisions qu'ils jugent appropriées en se fondant sur les faits présentés.

Introduction

Un locateur peut donner à un locataire un avis de résiliation de la location en vertu de l’article 48 de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation (« LLUH ») au motif qu’il veut prendre possession du logement locatif pour son usage personnel ou pour l'usage de son conjoint, d'un enfant ou du père ou de la mère du locateur ou de son conjoint, ou d'une personne qui fournit des services en matière de soins au locateur ou à un membre de sa famille (« avis N12 », appelé aussi avis donné pour son usage personnel).

Un locateur peut également donner au locataire un avis de résiliation de la location en vertu de l’article 49 de la LLUH s'il a conclu une convention de vente du logement locatif et que l’acheteur, son conjoint, un de ses enfants ou son père ou sa mère, ou un enfant, le père ou la mère de son conjoint, ou une personne qui fournit ou fournira des services en matière de soins à l’acheteur, à son conjoint ou à un enfant ou au père ou à la mère de l’un d’eux, veut prendre possession du logement locatif (« avis N12 », appelé aussi avis donné pour l’usage personnel de l’acheteur).

Le locateur peut également donner au locataire un avis de résiliation de la location en vertu de l’article 50 de la LLUH s'il veut prendre possession du logement locatif dans le but, selon le cas :

  1. de le démolir;
  2. de prendre la libre possession du logement vacant afin d'y effectuer des travaux de réparation ou de rénovation importants;
  3. de l'affecter à un usage autre que celui de local d'habitation (« avis N13 »).

Dès qu'un avis N12 ou N13 est donné au locataire, le locateur peut déposer une Requête en résiliation de la location et en expulsion du locataire ou en recouvrement d’une somme d’argent (« requête L2 »); toutefois, le paragraphe 69 (2) de la LLUH dispose que la requête ne peut être présentée plus de 30 jours après la date de résiliation précisée dans l’avis. Si la requête L2 est déposée en retard, elle sera rejetée. La CLI fixe une audience pour examiner la requête L2 du locateur, et toutes les parties ont le droit d'y assister et de présenter des éléments de preuve et observations pertinents.

Un locataire peut déposer un Avis de résiliation donné de mauvaise foi par le locateur (« requête T5 ») en vertu de l’article 57 de la LLUH dans les circonstances suivantes :

Un locataire peut également déposer une requête T5 en vertu de l'article 57.1 de la LLUH si le locateur lui a donné un avis N13 pour d’importants travaux de rénovation ou de réparation et qu’avant de quitter le logement locatif le locataire l’a informé qu’il souhaitait redevenir locataire du logement après l’achèvement des travaux mais le locateur n’a pas respecté ce droit du locataire.

Des modifications ont été apportées à certaines dispositions de la LLUH qui concernent ces requêtes, avec effet au 21 septembre 2026. Des dispositions transitoires s'appliquent à certains avis et requêtes signifiés avant la proclamation des modifications.

Pour des renseignements généraux sur les requêtes en expulsion, voir la Ligne directrice 10 : Questions de procédure relatives aux requêtes en expulsion.

Usage personnel par le locateur ou un membre de sa famille

Le paragraphe 48 (1) de la LLUH autorise le locateur à, au moyen d'un avis, résilier la location s'il veut, de bonne foi, reprendre possession du logement locatif pour qu'il soit occupé à des fins d'habitation, pour une période d'au moins un an, par le locateur, le membre précisé de la famille du locateur ou une personne qui fournit des services en matière de soins.

Qui peut occuper le logement locatif?

Un avis N12 ne peut être signifié qu’au nom d'une personne qui appartient à l'une des catégories de membres de la famille ou de fournisseur de soins énoncées au paragraphe 48 (1) de la LLUH. Il s’agit des personnes suivantes : le locateur, le conjoint du locateur, un enfant ou un parent du locateur ou de son conjoint, une personne qui fournit ou fournira des services en matière de soins au locateur, à son conjoint ou à un enfant ou un parent de l’un d’eux, pourvu que le bénéficiaire des services réside ou résidera dans l’immeuble.

L'avis N12 doit nommer l'occupant prévu et indiquer sa relation avec le locateur. Un seul occupant prévu doit être identifié. Lorsque plus d'une personne a l'intention d'emménager, le locateur peut, sans être tenu de le faire, identifier les occupants supplémentaires. Par exemple, si le locateur, son conjoint et son enfant ont tous l'intention d'emménager dans le logement locatif, le locateur doit uniquement s'identifier lui-même. Il n'a pas besoin d'identifier ou de cocher les cases pour chaque membre de la famille qui emménagera avec lui.

Si le locateur choisit d'identifier d'autres occupants prévus, leurs relations avec le locateur doivent être indiquées dans l’avis N12 et leurs noms doivent figurer sur une annexe jointe à l'avis N12.

L'avis N12 ne peut pas être utilisé si l'occupant prévu n'est pas une personne visée au paragraphe 48 (1). Cela signifie qu'un locateur ne peut pas signifier un avis N12 si l'occupant prévu est son frère ou sa sœur, ses petits-enfants, sa tante, son oncle ou son cousin. Dans l’affaire Miller Estate v Arguelles, 2026 ONCA 518, la Cour d'appel de l'Ontario a confirmé que ni les frères et sœurs d'un locateur ni la succession d'un locateur ne constituent l'une des catégories admissibles de membres de la famille en vertu du paragraphe 48 (1). Voir aussi par exemple : TSL-70431-16 (Re), 2016 CanLII 52813 (ON LTB); NOL-03484-10 (Re), 2011 CanLII 5985 (ON LTB).

Date de résiliation

La date de résiliation précisée dans l'avis N12 survient au moins 60 jours après celle de sa remise et tombe le jour où expire une période de location ou, si celle-ci est à terme fixe, le jour de ce terme. Par exemple, si nous sommes au mois de janvier et que la location expire le 30 juin de la même année, la date de résiliation devrait être le 30 juin. En cas de convention de location au mois où le loyer est dû le 1er du mois, si l'avis est remis au locataire le 20 janvier, la date de résiliation la plus proche qui figure sur l'avis peut être le 31 mars, soit 60 jours après la remise de l'avis et le dernier jour de la période de location mensuelle.

L'avis de résiliation qui contient une date de résiliation incorrecte est défectueux. L'avis défectueux ne peut pas être modifié après qu'il a été remis au locataire et la CLI a l’interdiction expresse de proroger les délais applicables aux avis de résiliation de la location : Harkamal v Moncada, 2025 ONLTB 74193. La CLI ne peut pas rendre d'ordonnance de résiliation de la convention de location si l'avis de résiliation est défectueux. Voir par exemple : Alexei v Linhares, 2026 ONLTB 5677, CEL-02248(Re), 2007 CanLII 75937 (ON LTB), TSL-72954-16 (Re), 2016 CanLII 44293 (ON LTB).

Le locataire qui reçoit un avis de résiliation peut, avant la date qui y est précisée, résilier la location à compter d'une date précisée, antérieure à celle qui figure dans l'avis de résiliation de la location (avis N9) donné par le locateur, sur remise au locateur d'un préavis écrit de dix jours.

Affidavit ou déclaration

Aux termes du paragraphe 72 (1) de la LLUH, le locateur doit déposer un affidavit, souscrit par la personne qui veut prendre possession du logement locatif pour elle-même, attestant qu'elle veut, de bonne foi, en prendre possession pour son usage personnel pour une période d'au moins un an. Les autres occupants prévus indiqués sur l'avis N12 peuvent également remplir leur propre affidavit ou déclaration.

L’affidavit doit être déposé à la CLI au même moment que la requête. La règle 4.5 des Règles de procédure de la CLI prévoit que si le requérant ne peut pas déposer l’affidavit au moment du dépôt de la requête, il doit être déposé auprès de la CLI dans les cinq jours ouvrables suivant la date du dépôt de la requête, faute de quoi la requête risque d’être rejetée à l’audience ou avant l’audience. La CLI n’acceptera pas la requête sans l’affidavit.

Conformément à l’article 192.1 de la LLUH et à la règle 1.5 des Règles de procédure de la CLI, au lieu d’un affidavit, la CLI acceptera aussi une déclaration dûment signée et datée, contenant les mêmes renseignements. La personne qui fait la déclaration doit confirmer la véracité des renseignements fournis ou de la déclaration donnée et affirmer savoir que le fait de faire de fausses déclarations constitue une infraction. Les formulaires de déclaration sont affichés sur le site Web de la CLI.

La personne qui souscrit l'affidavit n'est pas tenue de témoigner à l'audience de la CLI, sauf si elle a été assignée à témoigner par une des parties (Beach v. Chowdhury, 2026 ONSC 1988). Toutefois, selon un principe général de droit, on accorde plus de poids à un témoignage oral devant la CLI qu'à un témoignage écrit.

Exemple d'ordonnances de la CLI examinant la question de l'affidavit : TNL-86355-16 (Re), 2017 CanLII 51474; SWL-85060-16 (Re), 2016 CanLII 44343 (ON LTB); TSL-70431-16 (Re), 2016 CanLII 52813 (ON LTB).

Si un affidavit ou une déclaration ne satisfait pas à toutes les exigences de la LLUH, le membre doit examiner s'il y a conformité pour l’essentiel à ces exigences en vertu de l'article 212 de la LLUH. Le membre peut prendre en considération le témoignage oral de la personne qui a déposé l’affidavit afin de déterminer s'il est satisfait au critère : Sertic v. Mergarten, 2017 ONSC 263; Beach v. Chowdhury, 2026 ONSC 1988; Palacio v El Sayed, 2025 ONLTB 39019.

Exigence de la bonne foi

À l'audience de la CLI sur sa requête L2, le locateur doit prouver, selon la prépondérance des probabilités, qu'il a besoin de bonne foi de la possession du logement locatif pour que la personne mentionnée dans l'avis de résiliation puisse y vivre pendant au moins un an.

Le locateur doit également établir que l'occupant prévu emménagera dans le logement locatif dans un délai raisonnable. En vertu du Règl. de l'Ont. 240/26 pris en vertu de la LLUH, si l'occupant prévu n’occupe pas dans le logement locatif dans les 60 jours suivant la date de résiliation indiquée dans l'avis N12, ou dans les 60 jours suivant le jour où le locataire a quitté le logement si celui-ci ne déménage pas à la date de résiliation de l'avis N12, il sera présumé avoir signifié l'avis N12 de mauvaise foi.

Il n'incombe pas au locataire d'établir que l'avis n'a pas été signifié de bonne foi : Grewal and Eilers v. Nukkala, 2023 ONSC 5758.

Dans l'affaire Mason v Azubalis, 2025 ONSC 5770, la Cour divisionnaire a confirmé que même lorsque le locateur n'est pas l'occupant prévu, l'intention véritable du locateur relative à l'emménagement de l'occupant prévu doit tout de même être établie. Bien que la CLI doive déterminer si l'occupant prévu a véritablement l'intention d'emménager dans le logement locatif, cette détermination ne suffit pas en soi à satisfaire au critère du paragraphe 48(1) sans une conclusion portant sur l'intention du locateur.

Lorsque la CLI évalue la « bonne foi », elle doit se demander si le locateur ou l’occupant prévu a l'intention véritable d'occuper les locaux pendant au moins un an. La question de savoir si le plan du locateur est raisonnable ou non ne constitue pas le critère applicable : Feeney c. Noble, 1994 CanLII 10538 (ON SC).

Dans la décision Salter c. Beljinac, 2001 CanLII 40231 (ON SCDC), la Cour divisionnaire a déclaré ce qui suit, aux paragraphes 18, 26-27:

À mon avis, le paragraphe 51 (1) [actuellement le paragraphe 48 (1) de la LLUH] confère au juge des faits le devoir de déterminer si l'intention déclarée du locateur de reprendre possession du logement locatif pour un membre de sa famille est véritable ou non, c'est-à-dire si l'avis de résiliation de la location a été donné de bonne foi. Le juge des faits peut également conclure que le locateur n'a pas l'intention véritable de reprendre possession du logement locatif pour qu'il soit occupé à des fins d'habitation par un membre de sa famille.

Bien qu'il soit pertinent pour établir la bonne foi de l'intention déclarée du locateur de déterminer la probabilité que le membre de la famille désigné occupe le logement, le Tribunal ne fait pas d'analyse détaillée des diverses options du locateur.

Une fois qu'il est établi que le locateur agit de bonne foi, il est donc nécessaire, du point de vue subjectif du locateur, qu'il reprenne possession du logement locatif pour qu'il soit occupé à des fins d'habitation par un membre de sa famille. Cette conclusion est suffisante pour remplir le critère énoncé au paragraphe 51 (1). Le fait que le locateur choisisse d'occuper le logement en question pour des raisons économiques ne signifie pas que le locateur ne remplit pas le critère du paragraphe 51 (1).

Dans la décision Fava c. Harrison, la Cour divisionnaire a affirmé que les motifs du locateur à la base de sa demande de reprendre possession du logement locatif ne sont en grande partie pas pertinents et que la seule question qui compte est de savoir si le locateur a l'intention véritable de résider dans le logement. La Cour a également déclaré que la CLI pouvait tenir compte de la conduite et des motifs du locateur pour tirer des conclusions sur la question de savoir si le locateur a l'intention véritable de résider dans le logement. Voir aussi : Bousselmi v. Keyes, 2026 ONSC 3993.

Par exemple, un locataire pourrait prouver que le même locateur a donné un avis de résiliation à un autre locataire, au sujet d'un autre logement locatif, au motif qu'il veut habiter dans le logement, qu'il a pris possession du logement, puis qu'il l'a loué à une autre personne. Ces faits ne constituent pas une preuve déterminante de la mauvaise foi du locateur, mais le membre peut en tenir compte lorsqu'il pondère les preuves du locateur. Des preuves de problèmes antérieurs entre le locataire actuel et le locateur peuvent également être pertinentes pour établir l'intention véritable du locateur d'utiliser le logement comme il l'a annoncé dans l'avis de résiliation.

Pour déterminer si l'avis de résiliation a été signifié de bonne foi, la CLI ne se limite pas à examiner si le locateur agissait de bonne foi au moment où l'avis de résiliation a été signifié au locataire. La CLI doit également prendre en considération les événements, les changements de circonstances et la conduite du locateur postérieurs à la signification de l'avis de résiliation : Elkins v. Van Wissen, 2023 ONCA 789.

Exemples d'ordonnances de la CLI déclarant que le locateur a rempli l'exigence de la bonne foi : Hildrop v Lorincz, 2022 CanLII 87190 (ON LTB); Ali v Howell, 2021 CanLII 145478; Kalra v Tejpal, 2025 ONLTB 50815 (CanLII); Wu (also known as quan wen) v Tang, 2024 ONLTB 48356 (CanLII); TEL-69842-16 (Re), 2016 CanLII 38802 (ON LTB); TSL-60770-15 (Re), 2015 CanLII 69062 (ON LTB).

Exemples d'ordonnances de la CLI déclarant que le locateur n'a pas rempli l'exigence de la bonne foi : TSL-76001-16 (Re), 2017 CanLII 28525 (ON LTB), EAL-59819-16 (Re), 2016 CanLII 88067 (ON LTB); TSL-55743-14 (Re), 2015 CanLII 9141 (ON LTB); TSL-09908-10 (Re), 2011 CanLII 13483 (ON LTB).

Usages autorisés du logement locatif

Le locateur doit établir que le logement sera occupé « à des fins d'habitation » pendant au moins un an conformément à l'article 48 de la LLUH. La phrase « occupé à des fins d’habitation » n'est pas définie dans la loi, mais elle a été analysée dans plusieurs décisions judiciaires et décisions de la CLI.

Locateurs qui sont une personne morale et actionnaires d'une personne morale

Le 1er septembre 2017, une modification de la LLUH entrera en vigueur qui précise que l'article 48 ne s'applique qu'aux logements locatifs appartenant en tout ou en partie à des locateurs qui sont des particuliers. Un locateur personne morale ne peut pas signifier un avis en vertu de l'article 48 ni obtenir d'ordonnance d'expulsion sous le régime de cette disposition. Les décisions antérieures autorisant certaines personnes morales à signifier ce genre d'avis ne sont plus valides.

Dans l'affaire Agnew v. Bourgette, 2026 ONSC 2902, la Cour divisionnaire a confirmé la décision de la CLI de rejeter la requête du locateur en résiliation de la location fondée sur un avis N12 signifié en vertu de l'article 48 de la LLUH. La CLI a conclu que le locateur avait agi de mauvaise foi en transférant 1 % du droit de propriété à l’égard du bien immobilier d'une société par actions à ses deux actionnaires peu de temps avant de signifier l'avis N12. La CLI a soutenu que le véritable objet du transfert était d'éluder l'interdiction prévue au paragraphe 48 (5) de la LLUH, qui interdit à une personne morale d’invoquer l’article 48 pour expulser des locataires.

Les décisions de la CLI traitant de cette question comprennent : Nguyen c. Francis, 2024 ONLTB 19697 (CanLII); Motlis Family Holdings Inc. c. Sommer, 2021 CanLII 151062 (ON LTB).

Dans l'affaire Miller Estate v. Arguelles, 2026 ONCA 518, la Cour d'appel de l'Ontario a déterminé que la succession du locateur ne pouvait pas donner suite à un avis N12 parce que, tant que le représentant local de la succession n'est pas désigné ou que le propriétaire légal du logement locatif n'est pas connu, il est impossible de déterminer qui est la personne locateur pour décider si cette personne a qualité pour invoquer le paragraphe 48 (1) de la LLUH.

Indemnité

Si le locateur donne au locataire un avis en vertu de l'article 48, le 1er septembre 2017 ou après cette date, le locateur doit verser au locataire une indemnité égale à un mois de loyer ou lui offrir un autre logement locatif que ce dernier juge acceptable. L’indemnité doit être payée avant la date de résiliation qui figure sur l'avis N12. La CLI ne peut pas rendre une ordonnance de résiliation de la location et d'expulsion du locataire tant que le locateur ne s'est pas acquitté de cette obligation (voir le paragraphe 83 (4) de la LLUH).

Toutefois, si le locateur signifie un avis N12 en vertu du paragraphe 48(1) de la LLUH le 21 septembre 2026 ou après cette date, et que la date de résiliation survient au moins 120 jours après la remise de l'avis et correspond au dernier jour d'une location à terme fixe, le locateur n'est pas tenu de verser une indemnité au locataire ni de lui offrir un autre logement locatif qu'il juge acceptable (article 48.1 de la LLUH).

Voir ci-dessous pour une analyse plus approfondie de l'indemnité pour tous les avis N12 et N13.

Usage personnel par l'acheteur ou sa famille

L'article 49 de la LLUH autorise le locateur d'un ensemble d'habitation à donner au locataire d'une habitation qui s'y trouve un avis de résiliation pour le compte de l'acheteur du logement si, selon le cas :

  1. le locateur a conclu une convention de vente de l'ensemble d'habitation qui contient au plus trois habitations ou un condominium;

  2. the purchaser, in good faith, requires possession of the complex or the unit for residential occupation by the purchaser, his or her spouse, or a child or parent of one of them.

Les exigences relatives à la date de résiliation applicables aux avis N12 signifiés pour le motif de l'utilisation personnelle de l'acheteur sont les mêmes que celles visant les avis N12 signifiés pour l'utilisation personnelle du locateur en vertu de l'article 48 de la LLUH, tout comme l'exigence relative à un affidavit fait sous serment par la personne qui a personnellement besoin du logement locatif (voir l'analyse ci-dessus de ces deux exigences).

Il existe également une exigence de bonne foi semblable à celle liée à l'article 48 (voir ci-dessus). L'exigence de bonne foi concerne l'intention véritable du locateur et de l'acheteur, du membre de la famille de l'acheteur ou de la personne qui fournit des services en matière de soins à un membre de la famille de l’acheteur qui déclare avoir l'intention d'occuper le logement (voir les paragraphes 49 (1) et 72 (1) de la LLUH). Toutefois, en ce qui concerne un avis N12 pour l'utilisation personnelle de l'acheteur, la LLUH ne précise pas que l'occupant prévu doit y habiter pendant au moins un an.

Exemples d'ordonnances de la CLI ayant conclu au respect de l'exigence de bonne foi : Bonakdarian v Kang, 2020 CanLII 118006; Padmanabha v Hussain, 2021 CanLII 93091 (ON LTB); Saunders v. Nkemdirim, 2018 ONSC 6642 (CanLII).

Exemples d'ordonnances de la CLI ayant conclu au non-respect de l'exigence de bonne foi : TSL-76546-16 (Re), 2016 CanLII 71338 (ON LTB); TNL-27406-12 (Re), 2012 CanLII 27936 (ON LTB).

Convention de vente

Avant que le locateur puisse donner un avis N12 aux termes de l'article 49, il doit avoir conclu une convention de vente de l'ensemble d'habitation ou d'un condominium. La CLI peut rejeter une requête si elle n'est pas convaincue qu'une vente découlera de la convention de vente. Si une modalité ou une condition de la convention met en doute l'exécution de la vente, il est préférable de retarder le traitement de la requête jusqu'à ce que la vente devienne certaine.

La CLI peut également rejeter la requête si elle est convaincue que l'achat est un prétexte élaboré pour expulser le locataire. Par exemple, la cession du logement à un membre de la famille ou une vente à un prix nettement inférieur à la valeur marchande pourrait soulever des doutes. L'article 202 de la LLUH exige de la CLI qu'elle établisse le fond véritable de toutes les opérations. Voir par exemple : SOL-01897 (Re), 2007 CanLII 75946 (ON LTB); CEL-61051-16 (Re), 2016 CanLII 88110 (ON LTB).

Il est recommandé au locateur qui dépose une requête après avoir donné un avis N12 signifié en vertu de l'article 49 de fournir une copie de la convention de vente au locataire et à la CLI au moins sept (7) jours avant l’audience, sauf ordonnance contraire de la CLI.

Au plus trois habitations (sauf pour les condominiums)

Comme le paragraphe 49 (1) stipule qu'un avis de résiliation de la location, dans le cas où l'acheteur veut prendre possession des lieux pour lui-même ou un membre de sa famille, ne peut être signifié que par le locateur d’un ensemble d’habitation d'au plus trois habitations, la requête qui concerne un ensemble d'habitation de plus de trois habitations sera rejetée : TSL-80642-16 (Re), 2017 CanLII 28814 (ON LTB).

Cependant, le paragraphe 49 (2) prévoit que l’avis N12 peut être signifié par un locateur qui est un propriétaire d’un condominium, quel que soit le nombre d’habitations dans l’ensemble d’habitation.

Indemnité

Dans le cas d’avis N12 remis au locataire en vertu de l’article 49, le locateur doit verser au locataire une indemnité selon un montant égal à un mois de loyer ou lui offrir un autre logement locatif que le locataire juge acceptable. L’obligation de verser une indemnité incombe au locateur qui a signifié un avis au locataire, et pas à l’acheteur du logement locatif. L’indemnité doit être versée avant la date de résiliation indiquée dans l’avis N12.

Contrairement aux avis N12 signifiés en vertu de l’article 48 de la LLUH, l’indemnité doit être payée au locataire, quelle que soit la durée de l’avis remis au locataire.

La CLI ne peut pas rendre une ordonnance résiliant la location et expulsant le locataire si le locateur ne s’est pas acquitté de cette obligation (voir le paragraphe 83 (4) de la LLUH).

Voir ci-dessous une analyse détaillée de l’indemnité pour tous les avis N12 et N13.

Usage personnel par une personne qui fournit ou fournira des services en matière de soins

Comme indiqué ci-dessus, des avis N12 peuvent être donnés au nom de personnes qui fournissent des soins. Les alinéas 48 (1) d) et 49 (1) d) de la LLUH autorisent le locateur à donner un avis de résiliation de la location à un locataire si le locateur ou l'acheteur veut, de bonne foi, prendre possession du logement locatif pour qu'il soit occupé à des fins d'habitation par une personne qui fournit ou fournira des services en matière de soins au locateur ou à l'acheteur, à son conjoint ou à un enfant ou au père ou à la mère de l'un d'eux.

Si les services en matière de soins sont fournis au locateur ou à la famille du locateur, la personne qui les fournit doit vivre dans le logement locatif pour une période d'au moins un an.

Le bénéficiaire des services doit résider ou avoir l'intention de résider dans l'immeuble, le groupe d'immeubles connexes, le parc de maisons mobiles ou la zone résidentielle à baux fonciers dans lequel est situé le logement locatif.

Les « services en matière de soins » sont définis à l'article 2 de la LLUH comme étant des « des services de santé, des services de réadaptation, des services thérapeutiques ou des services d'aide à l'accomplissement des activités de la vie quotidienne. » Les services en matière de soins sont également définis à l'article 2 du Règlement de l'Ontario 516/06.

Restriction visant les « copropriétés »

Le paragraphe 72 (2) de la LLUH contient des dispositions spéciales qui s'appliquent uniquement à un type inhabituel d'entente de logement, qu'on appelle la « copropriété ». On parle de copropriété lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un immeuble par l'entremise d'une personne morale ou en tant que tenants communs. Le paragraphe 72 (2) s'applique dans les cas où les logements d'un tel immeuble ont été mis en marché en tant que logements individuels. Cette méthode de vente d'un immeuble par logement individuel contourne les règles de la Loi sur les condominiums. Le copropriétaire n'a aucun droit sur le logement qu'il semble acheter, sauf en accord avec les autres propriétaires. Leurs droits en ce qui concerne le logement peuvent inclure le revenu du loyer provenant du logement et le droit d'occuper le logement.

Le paragraphe 72 (2) contient une protection pour les locataires de logements qui ont été vendus de cette façon à des copropriétaires. Même si l'accord d'achat en copropriété prétend donner au « propriétaire du logement » le droit d'occuper le logement, il ne peut l'occuper que si les conditions suivantes sont remplies, selon le cas : l'immeuble ne compte pas plus de quatre habitations; le locateur, le conjoint du locateur, un enfant ou le père ou la mère du locateur ou de son conjoint, une personne qui a fourni des services en matière de soins au locateur, à son conjoint ou à un enfant ou au père ou à la mère de l'un d'eux ont déjà été des occupants véritables des lieux.

Cette disposition de la LLUH ne s'applique pas à d'autres types de logements locatifs et ne constitue pas une interdiction générale s'adressant aux locateurs d'ensembles d'habitations comportant plus de quatre logements locatifs qui se fondent sur les articles 48 ou 49 de la LLUH. Voir la décision Seibert c. Juhasz, 2012 ONSC 5447.

Résiliation de la location pour cause de démolition, de rénovations ou d'affectation à un autre usage

Le paragraphe 50 (1) de la LLUH autorise le locateur à donner un avis de résiliation de la location s'il veut reprendre possession du logement locatif dans le but, selon le cas :

  1. de le démolir;
  2. de l'affecter à un usage autre que celui de local d'habitation; ou
  3. d'y effectuer des travaux de réparation ou de rénovation si importants qu'ils exigent un permis de construire et la libre possession du logement locatif.

Date de résiliation

La date de résiliation précisée dans l'avis N13 survient au moins 120 jours après celle de sa remise et tombe le jour où expire une période de location ou, si celle-ci est à terme fixe, le jour de ce terme. L'avis donné est souvent l’avis N13. Voir ci-dessus les commentaires sur les conséquences d'une date de résiliation incorrecte sur l'avis de résiliation donné dans un avis N12 pour l’usage du logement par le locateur comme étant les mêmes conséquences pour une date de résiliation incorrecte sur l'avis de résiliation donné dans un avis N13.

Le locataire qui reçoit un avis N13 peut, avant la date qui y est précisée, résilier la location à compter d'une date précisée, antérieure à celle qui figure dans l'avis de résiliation de la location (avis N9) donné par le locateur, sur préavis écrit de dix jours (« avis N9 »).

Exigence de bonne foi

Dans l'affaire Gordon-Kay v. Sharpe, 2025 ONSC 6856, la Cour divisionnaire a confirmé que les avis N13 signifiés en vertu du paragraphe 50(1) de la LLUH doivent être signifiés de bonne foi. Bien que la conduite et les motifs sous-jacents au fait qu'un locateur souhaite prendre possession d'un logement locatif ne soient pas pertinents, le locateur doit avoir l'intention véritable de résilier la location aux fins indiquées dans l'avis, d'une manière analogue à ce qui est exigé pour le sous-alinéa 48 (1) a) de la LLUH.

Pour déterminer s'il existe une telle intention véritable, la CLI doit prendre en considération non seulement la preuve se rapportant au moment où l'avis N13 a été signifié, mais également les événements, les changements de circonstances et la conduite du locateur postérieurs à la signification de l'avis de résiliation : Elkins v. Van Wissen, 2023 ONCA 789.

Exigence de permis

Aux termes du paragraphe 73 (1) de la LLUH, la CLI ne doit rendre une ordonnance de résiliation de la location du locataire à la suite d’une requête L2 fondée sur un avis N13 que si elle est convaincue de ce qui suit :

  1. soit obtenu tous les permis et autres autorisations nécessaires qu’il est tenu d’obtenir pour exercer l’activité sur laquelle se fonde l’avis N13 avant la date de l’audience au plus tard; ou

  2. soit le locateur a pris toutes les mesures raisonnables pour obtenir tous les permis et autres autorisations nécessaires qu’il est tenu d’obtenir pour exercer l’activité sur laquelle se fonde l’avis de résiliation, s’il n’est pas possible de les obtenir avant que le logement soit libre: 2023 ONSC 1526 (CanLII).

Exemples d’ordonnances de la CLI traitant de cette question : Henley Group Ltd v Logue, 2025 ONLTB 57885 (CanLII); 1001117058 Ontario Inc. v Payne, 2025 ONLTB 93966 (CanLII); Jia v De Oliveira, 2022 CanLII 94603 (ON LTB).

Démolition

Dans l'affaire Two Clarendon Apartments Limited v. Sinclair, 2019 ONSC 3845, la Cour divisionnaire a souscrit à la définition du terme « démolition » adoptée par la CLI :

Dans une situation où le logement locatif continue d'exister, bien que sous une forme extrêmement modifiée, le locataire peut exercer son droit de première option, parce que le logement locatif est toujours là : le locataire peut redevenir locataire du logement et poursuivre la location. Dans une situation où le logement locatif a disparu, il n’est pas possible que le locataire exerce son droit de première option : le logement locatif n'étant plus là, le locataire ne peut pas en redevenir locataire. Le fait que la Loi établisse une distinction entre les rénovations et les démolitions par le droit de première option du locataire montre que l'intention de ces articles de la Loi est de préserver les locations dans la mesure du possible.

Il est important de déterminer si les travaux projetés par le locateur constituent à proprement parler une démolition ou des réparations ou rénovations, car s'il s'agit d'une rénovation, le locataire détient le droit de se voir offrir le premier la possibilité de redevenir locataire du logement locatif une fois les travaux terminés, comme le prévoit l'article 53 de la LLUH. Aucun droit de ce type n'existe si le logement locatif est démoli.

Dans l'affaire Noffke v Deol, 2024 ONSC 5387, la Cour divisionnaire a reconnu que, dans les circonstances devant la CLI, la fusion de deux logements locatifs occupés par des locataires distincts en un seul logement locatif plus grand constituait une démolition, et non une rénovation.

Affectation à un autre usage

La question de savoir si l'activité visée constitue ou non une « affectation à un autre usage » est examinée dans les ordonnances suivantes de la CLI : Manjunath v Gleiser, 2023 ONLTB 57362 (CanLII); TSL-66897-15 (Re), 2015 CanLII 99152 (ON LTB); TSL-12596 (Re), 2009 CanLII 51178 (ON LTB).

La CLI a conclu que la conversion d'un logement en location de type Airbnb ne constitue pas une affectation à un usage autre que l’habitation. Voir : McEwan v Holden, 2026 ONLTB 1957.

Dans l'affaire Halkiw v. Lavin, 2025 ONSC 6048, la Cour divisionnaire a confirmé que l'alinéa 73 (1) a) de la LLUH interdit à la CLI d’accepter une requête en expulsion fondée sur un avis N13 au motif qu’une affectation à un autre usage, à moins qu'elle ne soit convaincue que l’affectation à un autre usage aura réellement lieu.

La question de savoir si le locateur a de bonne foi l’intention de convertir le logement locatif à usage autre que l’habitation est examinée dans les ordonnances suivantes de la CLI : 2735856 Ontario ltd v Harsini, 2025 ONLTB 38896 (CanLII); Cormier Towing & Storage v Sailes, 2026 ONLTB 2063 (CanLII); TSL-66668-15 (Re), 2015 CanLII 94900 (ON LTB); SOL-14849-11 (Re), 2011 CanLII 34688 (ON LTB).

Travaux de réparation ou de rénovation

Un avis N13 signifié en raison de travaux de réparation ou de rénovation exige que le locateur établisse qu'il a l'intention d'effectuer des réparations ou des rénovations si importants qu’ils exigent :

  1. un permis de construire; et

  2. la libre possession du logement locatif.

Pour des cas où la requête du locateur a été rejetée parce qu'aucun permis de construire n'était requis, voir : Jia v. DeOliveira, 2022 CanLII 94603 (ON LTB); Khan v Muhammed, 2026 ONLTB 45232.

La question de savoir si la possession vacante est nécessaire pour que le locateur puisse effectuer les travaux de réparation ou de rénovation est examinée dans les ordonnances suivantes de la CLI : TSL-81965-17 (Re), 2017 CanLII 28702 (ON LTB); SOL-14870-11 (Re), 2011 CanLII 101419 (ON LTB).

Certaines municipalités ont adopté des règlements municipaux concernant les avis de résiliation pour d’importants travaux de réparation ou de rénovation. Ces règlements exigent généralement du locateur qu'il obtienne un permis auprès de la municipalité avant de signifier un avis N13 à un locataire fondé sur ce motif.

Ce type de permis municipal constitue un exemple d’« autres autorisations nécessaires » en vertu de l'article 73 de la LLUH, qui doivent aussi être obtenues avant la délivrance d'une ordonnance d'expulsion. Par conséquent, si le locateur n'a pas obtenu le permis municipal requis avant l'audience, la CLI peut rejeter la requête ou ajourner l'audience lorsqu'elle est convaincue que le locateur a déployé tous les efforts raisonnables pour obtenir le permis. Les parties doivent communiquer avec les autorités municipales pour obtenir des renseignements supplémentaires sur ces règlements et exigences en matière de permis.

Droit de première option

L’article 53 de la LLUH prévoit que le locataire qui reçoit un avis de résiliation de la location N13 pour permettre d’effectuer d’importants travaux de réparation ou de rénovation a le droit de se voir offrir le premier la possibilité de redevenir locataire du logement locatif une fois les travaux terminés. C’est ce qu’on appelle le « droit de première option ». Le loyer doit être le même que celui exigé avant la résiliation de la location. Le locataire qui souhaite avoir le droit de première option en avise par écrit le locateur avant de quitter le logement locatif. Le locataire doit également informer le locateur par écrit de tout changement d'adresse.

Si le locataire donne au locateur un avis de son intention de réintégrer le logement locatif le 21 septembre 2026 ou après cette date, le locateur doit prendre toutes les mesures suivantes :

  1. sans tarder après avoir reçu l’avis du locataire, aviser le locataire par écrit de la date prévue à laquelle le logement locatif devrait être prêt à être occupé à la suite des travaux de réparation ou de rénovation;

  2. sans tarder après avoir eu connaissance d’un changement apporté à la date prévue à laquelle le logement locatif devrait être prêt à être occupé à la suite des travaux de réparation ou de rénovation, aviser le locataire par écrit de la nouvelle date prévue; et

  3. sans tarder après que le logement locatif est prêt à être occupé, en aviser le locataire par écrit.

Si le 21 septembre 2026 ou après cette date, un logement locatif à l’égard duquel le locateur a le droit de première option est prêt à être occupé de nouveau, le locateur doit donner au locataire au moins 60 jours, à compter du jour suivant la date à laquelle le logement est prêt à être occupé, pour se prévaloir du droit de première option.

Le locateur ne peut pas refuser de permettre au locataire de réintégrer le logement locatif si ce dernier a donné un avis écrit de son droit de première option.

Indemnité

Démolition et affectation à un autre usage

Si le locateur donne au locataire l'avis de résiliation de la location au motif que le logement locatif sera démoli ou affecté à un usage autre que l'habitation et que le logement locatif se situe dans un ensemble d'habitation qui compte cinq habitations ou plus, le locateur doit verser au locataire une indemnité selon un montant égal à trois mois de loyer ou lui offrir un autre logement locatif que le locataire juge acceptable. Voir par exemple: NOL-07899 (Re), 2009 CanLII 77993 (ON LTB) concernant l’affectation à un autre usage.

Si un locataire reçoit un avis au motif que le logement locatif sera démoli ou affecté à un usage autre que l’habitation et que le logement locatif se situe dans un ensemble d'habitation qui compte moins que cinq habitations, le locateur doit verser au locataire une indemnité selon un montant égal à un mois de loyer ou lui offrir un autre logement locatif que le locataire juge acceptable.

L'obligation de verser une indemnité ne s'applique pas si le locateur a reçu l’ordre de démolir l’ensemble d’habitation.

Voir ci-dessous pour une analyse plus approfondie de l'indemnité pour tous les avis N12 et N13.

Travaux de rénovation ou de réparation

Si un locataire reçoit un avis N13 en raison de travaux de réparation ou de rénovation dans le logement locatif, aucune indemnité n'est requise si le locateur s'est vu ordonner d'effectuer les travaux.

Si le locateur ne s'est pas vu ordonner d'effectuer les travaux de réparation ou de rénovation, le montant de l'indemnité qu'il doit verser dépend du nombre de logements de l’ensemble d’habitation et de la remise ou non par le locataire d'un avis écrit de son droit de première option.

Si le locataire n'a pas donné au locateur un avis écrit de son droit de première option et que :

Si le locataire a donné au locateur un avis écrit de son droit de première option et que :

Voir ci-dessous pour une analyse plus approfondie de l'indemnité pour tous les avis N12 et N13.

Parcs de maisons mobiles et maisons de soins

Si le locateur donne au locataire l'avis N13 au motif qu'il affectera à un autre usage, démolira, réparera ou rénovera un site sur lequel est situé une maison mobile ou une maison à bail foncier du locataire, il doit donner au locataire : a) b)

  1. un préavis d'au moins une année, et

  2. une indemnité égale au moindre des montants suivants : une année de loyer ou 3 000 $.

Voir l’article 164 de la LLUH.

MISSING FROM FRENCH VERSION: There are also special rules that apply to care homes, including a requirement that the landlord make reasonable efforts to find the tenant suitable alternate accommodation. See section 146 of the RTA.

Questions liées à l’indemnité pour tous les avis N12 et N13

Si une indemnité doit être versée, elle doit être versée au plus tard à la date de résiliation indiquée dans l'avis N12 ou N13 (article 55.1 de la LLUH). La CLI ne rendra pas d’ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion du locataire tant que le locateur ne s’est pas acquitté de cette obligation (paragraphe 83 (4) de la LLUH).

S’il est établi à l’audience que l'indemnité requise n'a pas été versée et que la date de résiliation n'est pas encore passée, la CLI peut exiger du locateur qu'il verse au locataire l'indemnité requise pendant l'audience ou qu'il fournisse une preuve de paiement avant la date de résiliation, avant qu'une ordonnance ne soit rendue. Dans le cas contraire, la requête L2 du locateur peut être rejetée.

S’il est établi à l’audience que l'indemnité requise n'a pas été versée et que la date de résiliation est déjà passée, la requête du locateur sera rejetée, à moins qu'il n'existe des circonstances exceptionnelles.

Dans l'affaire 6150 Yonge GP Inc. v. Boxma, 2023 ONSC 2859, la Cour divisionnaire a confirmé que le paragraphe 190 (2) de la LLUH accorde à la CLI le pouvoir discrétionnaire de proroger le délai dont dispose le locateur pour verser l'indemnité. Toutefois, des décisions de la CLI ont établi que ce pouvoir discrétionnaire ne devrait être accordé qu'à titre exceptionnel. Par exemple, lorsque le locataire a tenté de contrecarrer ou d'entraver les tentatives de bonne foi du locateur de verser l'indemnité requise. Voir par exemple : Rajavel v Smith, 2024 ONLTB 19952 (CanLII); Cyrus Bakhtiyari v Hamide Beril Gursu-Kutz, 2023 ONLTB 45866 (CanLII); Pierson v Sweet, 2022 ONLTB 156 (CanLII); Walker v Slezak Suazo, 2022 CanLII 137774 (ON LTB).

L'exigence d'indemnisation peut également être satisfaite par une renonciation au loyer. La CLI a conclu qu'une renonciation à cette fin doit être expresse, non ambiguë, viser un mois (ou des mois) précis et être clairement communiquée au locataire avant la date de résiliation indiquée dans l'avis N12 ou N13. Voir par exemple : Ghadially v Irfan, 2025 ONLTB 87006 (CanLII); Hassan v Tunney, 2025 ONLTB 64127 (CanLII); Basciano v Beattie, 2022 CanLII 80837 (ON LTB); Korman v Mcknight, 2021 CanLII 141440 (ON LTB).

Si le locateur a versé l'indemnité requise au locataire et que la CLI rejette la requête du locateur, le locataire peut se voir ordonner de rembourser l'indemnité au locateur (article 73.1 de la LLUH).

L'obligation de verser une indemnité lorsqu’un avis N12 ou N13 est signifié ne s'applique pas à la plupart des logements sociaux. Voir l'article 7 de la LLUH.

Avis N12 et N13 antérieurs

Une requête en résiliation de la location fondée sur l’avis N12 ou N13 doit contenir des renseignements précisés au sujet de chaque avis N12 ou N13 que le locateur a remis à un locataire au cours des deux années précédant la date de dépôt de la requête L2 à la CLI. Ces renseignements doivent être fournis même si l’avis N12 ou N13 antérieur concernait un logement locatif différent ou un ensemble d’habitation différent ou si le locateur n’est plus propriétaire du logement locatif ou de l’ensemble d’habitation (paragraphe 71.1 (3) de la LLUH). La CLI peut prendre ces renseignements en considération pour déterminer si le locateur s'est conformé à l'exigence de bonne foi (paragraphe 72 (2) de la LLUH).

La CLI n'acceptera pas la requête L2 à moins que tous les renseignements requis n’aient été fournis. Dans l'affaire Miller Estate c. Arguelles, 2026 ONCA 518, la Cour d'appel de l'Ontario a conclu que si la CLI détermine lors d'une audience que le locateur n'a pas divulgué d'avis de résiliation antérieurs conformément au paragraphe 71.1(3) de la LLUH, même lorsque l'avis a été donné au même locataire, la requête doit être rejetée et la CLI ne peut pas autoriser la modification de la requête pour y ajouter des avis non divulgués. Voir également : Shafiq v. Ramsay, 2026 ONCA 517.

Lorsque les renseignements fournis concernant des avis N12 ou N13 antérieurs sont incomplets ou inexacts, la CLI peut examiner si la requête L2 est pour l’essentiel conforme aux exigences du paragraphe 71.1 (3).

Allègement de la mesure d’expulsion (refus ou sursis de l'expulsion)

Après avoir tenu l'audience, la CLI peut rendre une ordonnance d'expulsion si le locateur a prouvé sa cause. La date d'exécution de l'ordonnance d'expulsion ne peut pas être antérieure à la date de résiliation indiquée dans l'avis N12 ou N13. Voir le paragraphe 80 (1) de la LLUH.

Même si la CLI conclut que le locateur ou l'acheteur a l'intention, de bonne foi, de prendre possession du logement locatif ou d'exercer l'activité sur laquelle se fonde l'avis de résiliation, l'article 83 de la LLUH ordonne à la CLI de réfléchir à la possibilité, eu égard à toutes les circonstances, de refuser la requête ou de surseoir à l'exécution de l'ordonnance d'expulsion. Voir la Ligne directrice 7 : Mesures d'allègement pour les cas d'expulsion : Report ou rejet de l'expulsion.

Exemples de décisions de la CLI refusant d’accorder l’expulsion : Nehmetallah v. Fehr, 2025 ONLTB 76871 (CanLII), Caputo v. Newberg, 2009 CanLII 32908 (ON SCDC). TSL-60770-15 (Re), 2015 CanLII 69062 (ON LTB); NOL-15753-14-RV (Re), 2014 CanLII 57596 (ON LTB); TSL-56775-14 (Re), 2014 CanLII 71671 (ON LTB).

Pas de droits de dépôt

La CLI a normalement l’habitude de ne pas ordonner au locataire de payer les frais de dépôt de la requête du locateur si la CLI résilie la location en se fondant sur un avis N12 ou N13, car ces motifs d’expulsion sont considérés comme des motifs d'expulsion « sans faute ». Voir la Ligne directrice 3: Dépens.

Toutefois, lorsque la requête L2 comporte d'autres réclamations, des dépens peuvent tout de même être accordés. Voir par exemple : Danigelis v Rosacia, 2022 CanLII 83418 (ON LTB).

Requête T5 - Avis du locateur donné de mauvaise foi

Un ancien locataire peut déposer à la CLI une requête T5 en vertu de l'article 57 de la LLUH s'il croit ce qui suit:

  1. le locateur a donné de mauvaise foi un avis de résiliation en vertu de l'article 48, de l'article 49 ou de l'article 50; et

  2. le locataire a quitté le logement locatif à la suite de l'avis ou à la suite d'une requête présentée à la CLI et fondée sur l'avis ou d'une ordonnance rendue par la CLI et fondée sur celui-ci; et

  3. aucune personne visée à l'alinéa pertinent n'a occupé le logement locatif dans un délai raisonnable après le départ de l'ancien locataire, ou le locateur n'a pas démoli, affecté à un autre usage, réparé ou rénové le logement locatif dans un délai raisonnable après le départ de l'ancien locataire.

La CLI doit recevoir une requête T5 déposée pour ce motif au plus tard un an après que l’ancien locataire quitte le logement locatif.

La CLI tiendra une audience pour examiner la requête de l'ancien locataire et toutes les parties auront la possibilité d'y assister et de produire des preuves et observations pertinentes. Il revient au locataire, en tant que requérant, de prouver les trois éléments du critère énoncé ci-dessus.

Qui doit être nommé à titre de intimé

Pour décider si l'ancien locataire a satisfait au critère prévu à l'article 57, la CLI doit prendre en considération la conduite et les connaissances du locateur qui a signifié l'avis de résiliation. Si la location a été résiliée à la suite d’un avis N13 ou d’un avis N12 donné parce que le locateur, un membre de sa famille précisé ou une personne qui fournit ou fournira des services de soins veut le logement pour lui-même, le locateur qui a signifié l'avis doit être désigné à titre d’intimé.

Si la location a été résiliée à la suite d’un avis N12 donné parce que l’acheteur veut occuper lui-même le logement locatif et que l’ancien locataire prétend que l'acheteur n'a pas emménagé dans le logement locatif dans un délai raisonnable après qu'il a quitté le logement, l'acheteur doit être désigné à titre d'intimé en plus du locateur qui a signifié l'avis.

Dans l'affaire Elkins v. Van Wissen, 2023 ONCA, la Cour d'appel de l'Ontario a conclu que la CLI a le pouvoir de conclure qu’un acheteur a agi de mauvaise foi en ce qui concerne une résiliation de la location fondée sur un avis N12 signifié en vertu de l’article 49 de la LLUH et que la CLI peut ordonner à l'acheteur de verser au locataire l’une ou l’autre des mesures indiquées plus haut. Voir aussi : Motta v Patel, 2025 ONLTB 51628 (CanLII); Vasdani v Aharon, 2024 ONLTB 65651 (CanLII); Wellington v Lee, 2025 ONLTB 76429 (CanLII).

Question de savoir si un avis N12 ou N13 a été signifié

Si le locateur n'a pas signifié un avis N12 ou N13 valide, la CLI doit décider s'il y a eu une communication équivalant à un avis N12 ou N13 pour déterminer si le locataire a satisfait au critère prévu au paragraphe 57 (1) de la LLUH. Voir par exemple : Bekkers v Bretgoltz, 2025 ONLTB 44640 (CanLII); Mathews v Ponce, 2024 ONLTB 1065 (CanLII).

Mauvaise foi

Le paragraphe 57 (4) de la LLUH prévoit que, dans le cadre d'une requête T5, la CLI peut conclure que le locateur a donné un avis N12 ou N13 de mauvaise foi même si elle a antérieurement conclu que l'avis avait été donné de bonne foi dans le cadre d'une requête L2 fondée sur ce même avis N12 ou N13. La CLI a également conclu qu'une requête T5 fondée sur la mauvaise foi peut être accueillie même si l'ordonnance antérieure avait été rendue sur consentement.

Exemples d'ordonnances de la CLI ayant conclu que le locataire a satisfait au critère prévu à l'article 57 : Thomas v. Sharma, 2026 ONLTB 41213 (CanLII); Krausewitz v. Handa, 2026 ONLTB 35765 (CanLII); Fang v. Lin, 2025 ONLTB 68761 (CanLII); Meekis v. Hallett, 2025 ONLTB 67556 (CanLII); SWT-95207-16 (Re), 2017 CanLII 9457 (ON LTB); TST-77144-16 (Re), 2016 CanLII 88292 (ON LTB).

Exemples d'ordonnances de la CLI ayant conclu que le locataire n’a pas satisfait au critère prévu à l'article 57 : Levely v. Anand, 2026 ONLTB 42236 (CanLII); Rodrigues v. Balgobin, 2025 ONLTB 62828 (CanLII); Shabo v. Khalid, 2026 ONLTB 21118 (CanLII); Eslami v. Massumi, 2025 ONLTB 13026 (CanLII); TET-67474-16 (Re), 2016 CanLII 52833 (ON LTB); TST-57328-14 (Re), 2015 CanLII 93464 (ON LTB).

Si la requête T5 concerne un avis N12 signifié en vertu de l’article 48 au motif que le locateur veut le logement locatif pour lui-même, les paragraphes 57 (5) et (6.1) de la LLUH prévoient qu’il est présumé, à moins que le contraire ne soit prouvé selon la prépondérance des probabilités, que le locateur a donné l’avis N12 de mauvaise foi, si, selon le cas :

  1. la requête T5 est déposée après le 21 septembre 2026 et que la personne nommée dans l’avis N12 n’a pas occupé le logement locatif dans les 60 jours suivant :

    1. soit la date de résiliation indiquée dans l'avis N12, si le locataire a quitté le logement locatif au plus tard à la date de résiliation,

    2. soit le jour où le locataire a quitté le logement locatif s’il l’a fait après la date de résiliation indiquée dans l'avis N12; ou

  2. à n’importe quel moment au cours de la période commençant le jour où le locataire a reçu l’avis et prenant fin un an après que l’ancien locataire quitte le logement locatif, le locateur :

    1. soit a annoncé le logement locatif à louer;

    2. soit a conclu une convention de location à l'égard du logement locatif avec quelqu'un d'autre que l'ancien locataire;

    3. soit a annoncé le logement locatif, ou l'immeuble qui le comprend, à vendre;

    4. soit a démoli le logement locatif ou l'immeuble qui le comprend; ou

    5. soit a pris des mesures pour affecter le logement locatif, ou l'immeuble qui le comprend, à un usage autre que celui de local d'habitation.

Dans chacune de ces situations, le locateur aura la possibilité de prouver à l’audience qu’il a signifié l’avis N12 de bonne foi.

Exemples d'ordonnances de la CLI dans lesquelles le locateur a réfuté la présomption selon laquelle l'avis avait été signifié de mauvaise foi : Malekazari v Shabani, 2025 ONLTB 20729; Doxtater v Jiang, 2025 ONLTB 67632; Shelton v Ghatreh-Samani, 2024 ONLTB 19603.

Exemples d'ordonnances de la CLI dans lesquelles le locateur n’a pas réfuté la présomption selon laquelle l'avis avait été signifié de mauvaise foi : Dabhoya v Ezuma, 2025 ONLTB 54067; Esposito v. Addis, 2023 ONLTB 49767 (CanLII); Dishke v Da Silva, 2025 ONLTB 72067; Feng Chen v Dong, 2025 ONLTB 67289.

Mesures que la CLI peut ordonner

Si le locataire prouve les trois éléments du critère énoncé ci-dessus, la CLI peut ordonner au locateur (ou à l’acheteur) d’accorder au locataire, selon le cas :

  1. un différentiel de loyer :

    • Il s'agit de la différence entre tout loyer accru que l'ancien locataire a dû ou devra payer parce qu’il a quitté le logement locatif à cause de la résiliation de la location de mauvaise foi. Cette mesure est limitée à la période d'un an qui suit le jour où le locataire a quitté le logement locatif. Pour calculer le différentiel de loyer adéquat, la CLI peut examiner la question de savoir si le nouveau logement locatif du locataire et son ancien logement locatif sont comparables;

  2. le remboursement de ses frais raisonnables de déménagement, d’entreposage et d’autres dépenses semblables que l’ancien locataire a engagées ou engagera.

  3. une ordonnance de diminution de loyer :

    • Une diminution de loyer libère le locataire de son obligation de payer la totalité ou une partie de son loyer pendant une période déterminée. La période que la CLI prend normalement en considération est la période comprise entre la date de signification de l'avis de résiliation et le jour où le locataire a quitté les lieux.

  4. une pénalité administrative d’un montant ne dépassant pas la valeur litigieuse maximale de la Cour des petites créances.

  5. une indemnité générale d’un montant égal à au plus un an de loyer payé pour le logement locatif.

    • Il n’est pas nécessaire que l’ancien locataire ait engagé des dépenses pour demander cette mesure de redressement. Pour établir le montant de l’indemnité, la CLI évalue normalement les conséquences de la résiliation de mauvaise foi sur le locataire.

    or

  6. toute autre ordonnance que la CLI estime appropriée.

    • La CLI peut envisager de rendre une ordonnance autorisant le locataire à redevenir locataire du logement locatif si celui-ci n'a pas déjà été loué à un autre locataire.

    • Si le locateur n'a pas versé au locataire l'indemnité requise lorsqu'il lui a donné un avis N12 ou N13, le locataire peut réclamer le montant impayé en vertu du paragraphe 135(1.1) de la LLUH. La CLI peut accorder au locataire l'indemnité non versée dans le cadre d'une requête T5 si la demande est clairement formulée par le locataire. Subsidiairement, un locataire peut déposer une requête T1 pour demander une ordonnance enjoignant au locateur de verser toute indemnité impayée.

Lorsqu'il y a plusieurs locateurs, ou comme entre le locateur et l'acheteur dans le cadre d'une requête T5 fondée sur un avis N12 pour utilisation personnelle par l'acheteur, la Cour divisionnaire a conclu que la CLI peut, sans y être tenue, répartir la responsabilité. Voir Akbari et al v. Blenkinsop et al, 2024 ONSC 1184. Pour des exemples de la CLI où la responsabilité a été répartie, voir : Esmaeili-Pringle v. Swapillai; Rezai, 2026 ONLTB 1742 (CanLII); Wellington v. Lee, 2025 ONLTB 76429 (CanLII).

Requête T5 : Le locateur refuse au locataire le droit de redevenir locataire du logement locatif

Lorsque le locateur a donné au locataire un avis N13 afin d'effectuer des travaux de réparation ou de rénovation importants dans le logement locatif, le locataire peut déposer une requête T5 s’il a avisé par écrit le locateur de son intention de redevenir locataire du logement une fois les travaux terminés et que le locateur a refusé de lui donner cette option (paragraphe 57.1 (1) de la LLUH).

Si le locataire a donné l’avis le 21 septembre 2026 ou après cette date, le locateur est réputé avoir omis de permettre à l’ancien locataire d’exercer son droit de se voir offrir le premier la possibilité de redevenir locataire du logement locatif une fois les travaux terminés, si le locateur ne donne pas, sans tarder, à l’ancien locataire un avis écrit, selon le cas :

  1. de la date prévue à laquelle le logement locatif devrait être prêt à être occupé à la suite des travaux de réparation ou de rénovation;

  2. de la nouvelle date prévue après avoir eu connaissance d’un changement apporté à la date prévue à laquelle le logement locatif devrait être prêt à être occupé à la suite des travaux de réparation ou de rénovation; ou

  3. que le logement locatif est prêt à être occupé (par. 53 (2.1); 57.1 (1.1)).

Le locateur est également réputé avoir omis d'accorder à un ancien locataire son droit de première option s'il n'a pas accordé à ce dernier un délai d’au moins 60 jours à compter du moment où le logement locatif est prêt à être occupé pour exercer son droit de première option. Cela s'applique lorsque le logement locatif est prêt à être occupé le 21 septembre 2026 ou après cette date (paragraphes 53(2.2) et 57.1(1.1) de la LLUH).

Exemples d’ordonnances de la a CLI concernant ce type de requête T5 : Maclennan v Fox, 2024 ONLTB 37859 (CanLII); Godin v Freeny, 2026 ONLTB 19162 (CanLII); McClymonth v Singh Nanuan, 2025 ONLTB 41859 (CanLII).

La CLI peut accorder à l'ancien locataire les mêmes mesures de redressement que celles décrites ci-dessus ainsi que la reprise de l’occupation du logement locatif si celui-ci n'a pas déjà été loué à un autre locataire.

À compter du 21 septembre 2026, le délai pour déposer une requête T5 pour ce motif est le dernier en date des jours suivants :

  1. deux ans après le jour où l'ancien locataire a quitté le logement locatif;

  2. six mois après la fin des travaux de réparation ou de rénovation (paragraphe 57.1 (2) de la LLUH).

Pour les requêtes en cours déposées avant le 21 septembre 2026, le délai est d'au plus deux ans après le jour où le locataire a quitté le logement locatif (paragraphe 57.1 (3) de la LLUH).