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Toute convention de location résidentielle doit lier un locateur et un locataire. Il peut toutefois arriver que d’autres personnes que des locataires habitent aussi un logement locatif, par exemple le conjoint du locataire, des enfants ou d’autres occupants ou colocataires. En plus de dispositions sur la relation ordinaire entre le locateur et le locataire, la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (LLUH) contient des dispositions particulières visant des questions comme la sous-location, la cession et l’occupation non autorisée de locaux d’habitation loués.
Le paragraphe 2 (1) de la LLUH définit le terme « locateur » comme suit :
«locateur» S’entend des personnes suivantes :
Le fait que la LLUH stipule qu’un locateur « s’entend » de certaines personnes indique que la définition n’est pas exhaustive.
Dans Slapsys (1406393 Ontario Inc.) v. Abrams, 2010 ONCA 676, au par 7, la Cour d’appel a conclu que la définition de « locateur » ne se limite pas au propriétaire du logement locatif et qu’il peut y avoir plus d’un « locateur ». Selon la Cour, la réponse à la question de savoir si une personne qui n’est pas propriétaire du logement locatif est une « personne qui en permet l’occupation » dépendra des faits, y compris le fait qu’elle a le pouvoir ultime de permettre l’occupation. Voir aussi : Tremblay v. Ogunfeibo, 2019 ONSC 7423; Tremblay v. Ogunfeibo, 2019 ONSC 7423, TNT-11527-18 (Re), 2019 CanLII 71028 (ON LTB).
Par conséquent, selon les faits particuliers, le propriétaire enregistré d’un ensemble d’habitation et le gérant qui est autorisé à louer des logements et est responsable du fonctionnement quotidien peuvent tous deux être locateurs au sens de la LLUH. Toute personne ou société correspondant à la définition de « locateur » a le droit d’exercer les droits que la LLUH confère au locateur, y compris celui de donner au locataire un avis de résiliation et de déposer une requête auprès de la Commission de la location immobilière (CLI). Une requête déposée auprès de la CLI peut nommer un ou l’ensemble des locateurs du logement locatif.
Conformément au paragraphe 43 (1) de la LLUH, l’avis de résiliation peut être signé par la personne qui le donne ou son représentant. Dans Rivera v. Eleveld, 2022 ONSC 446, la Cour divisionnaire a confirmé que le représentant qui signe l’avis de résiliation au nom du locateur n’a pas à être titulaire de permis pour fournir des services juridiques.
Toutefois, conformément à l’article 185 de la LLUH, la requête présentée à la CLI doit être signée par la partie qui la dépose ou un titulaire d’un permis du Barreau de l’Ontario (le « Barreau ») l’autorisant à fournir des services juridiques.
Si le locateur est une société, un employé ou une autre personne autorisée à la lier peut signer l’avis de résiliation ou déposer la requête auprès de la CLI en son nom.
Si elle se livre à l’activité commerciale consistant à fournir des services juridiques à de multiples tiers et ne correspond à aucune des exemptions relatives aux permis établies par le Barreau, on pourrait refuser la comparution de la personne qui n’est pas titulaire d’un permis du Barreau l’autorisant à fournir des services juridiques mais qui souhaite représenter le locateur à une audience de la CLI pour le motif qu’elle est gérante. Voir : The Law Society of Upper Canada v. Chiarelli, 2014 ONCA 391, TEL-06503-19 (Re), 2020 CanLII 61284 (ON LTB). La disposition pertinente de la LLUH l’emporte sur toute disposition incompatible des règles du Barreau concernant la représentation des parties (LLUH, paragraphe 3 (4)). Voir aussi : Directive de pratique sur la représentation devant la Commission de la location immobilière.
Aux termes de la Loi sur les hypothèques, le créancier hypothécaire en possession d’un ensemble d’habitation hypothéqué est réputé locateur aux fins de la convention de location. Par exemple, il perçoit le loyer, entretient le logement locatif et agit comme le locateur à toutes fins.
Le paragraphe 2 (1) de la LLUH définit le terme « locataire » comme suit :
«locataire» S’entend notamment de la personne qui paie un loyer en échange du droit d’occuper un logement locatif, y compris ses héritiers, ayants droit et représentants personnels. Est toutefois exclue de la présente définition la personne qui a le droit d’occuper un logement locatif du fait qu’elle est :
Comme pour la définition de « locateur » figurant dans la LLUH, la définition de « locataire » n’est pas exhaustive. Dans sa décision Jemiola v. Firchuk, [2005] O.J. no 6085, la Cour divisionnaire a indiqué que la définition de « locataire » est large et extensive et doit recevoir une interprétation large et libérale. La Cour a toutefois statué qu’un enfant qui était occupant du logement locatif dont sa mère était la locataire, qui voulait rester dans le logement locatif après le décès de sa mère et qui avait versé un seul loyer après ce décès n’était pas un locataire. Voir aussi : Jeffrey v. Masek, [2006] O.J. no 5883.
Dans Warraich v. Choudhry, 2018 ONSC 1267, la Cour divisionnaire a conclu que lorsque la CLI détermine si une personne est copropriétaire de l’ensemble d’habitation et donc exclue de la définition de « locataire », elle devrait tenir compte uniquement du fait que la personne a ou non un intérêt dans la propriété de l’ensemble en common law. La CLI n’a pas le pouvoir de déterminer si une personne a un intérêt dans le logement locatif en equity.
Même si la définition de « locataire » inclut les héritiers, ayants droit et représentants personnels du locataire, l’article 91 de la LLUH prévoit que si le locataire d’un logement locatif meurt et qu’il n’y a pas d’autres locataires du logement locatif, la location est réputée résiliée 30 jours après le décès du locataire. Voir par exemple : TSL-06652-19 (Re), 2019 CanLII 134622 (ON LTB).
Lorsque deux personnes ou plus sont locataires d’un logement locatif, il importe de prendre en compte la nature de leur relation avec le locateur pour déterminer si elles sont des locataires conjoints ou communs ou, dans le cas d’une maison de rapport (maison de chambres), si elles ont conclu des conventions de location distinctes avec le locateur et vivent séparément les unes des autres.
Dans une location conjointe, il n’y a qu’une seule convention de location et les locataires sont solidairement et individuellement responsables du paiement du loyer intégral du logement locatif.
Dans le cas d’une location commune, bien que tous les locataires occupent les mêmes lieux, chaque locataire commun est lié au locateur par une convention de location distincte même s’ils ont tous signé une seule convention de location. Chaque locataire commun est individuellement responsable du paiement de sa part du loyer du logement locatif.
Dans le cas d’une maison de rapport, chaque locataire est lié au locateur par une convention de location distincte et vit séparément. Les locataires peuvent tous avoir accès à certaines installations communes comme la salle de bains, le salon et la cuisine.
La détermination de la nature d’une location particulière (location conjointe, location commune ou maison de rapport) dépend des conclusions de fait de la CLI dans chaque cas, notamment l’établissement par la CLI du fond véritable des opérations et activités relatives au logement locatif.
Voir Osgoode Properties v Northmore, 2018 CanLII 153456 (ON LTB), où les divers types de locations sont examinés.
La personne désignée locataire dans une convention de location ne correspond pas nécessairement à la définition de « locataire » de la LLUH. Comme nous l’indiquons plus loin, des personnes autres que le locataire peuvent vivre dans le logement locatif avec son consentement. L’article 202 de la LLUH exige que la CLI, lorsqu’elle établit ses conclusions relatives à une requête, établisse le fond véritable de toutes les opérations et activités relatives à l’ensemble d’habitation ou au logement locatif. Dans sa décision Parsons v. Twin Elm Estates, [2001] O.J. no 1907, la Cour divisionnaire a indiqué que ce qui est maintenant l’article 202 de la LLUH exige que la CLI établisse les faits réels au sujet de la relation entre le locateur et le locataire, quelle que soit la forme de cette relation. Par exemple, la personne qui se porte garante du paiement du loyer par le locataire et est désignée locataire dans la convention ne devient pas locataire au sens de la LLUH si elle n’a pas le droit d’occuper le logement locatif.
La convention de location écrite ou verbale précise habituellement qui est considéré comme un locataire. Si la convention n’identifie pas clairement le locataire, la CLI détermine qui est locataire en examinant divers facteurs, par exemple qui a conclu la convention avec le locateur, qui a le droit d’occuper le logement locatif aux termes de la convention, qui paie le loyer et qui règle les questions liées à la location avec le locateur.
Le paragraphe 2 (1) de la LLUH définit le terme « conjoint » comme suit :
«conjoint» Personne avec laquelle la personne :
Le conjoint du locataire peut ou non être considéré comme un locataire, selon les faits. Par exemple, si un seul des deux conjoints est désigné locataire dans la convention de location, il se peut que le conjoint non désigné ne soit pas locataire aux fins de la LLUH.
Le paragraphe 3 (1) du Règlement de l’Ontario 516/06 pris en application de la LLUH prévoit qu’en cas de décès du locataire d’un logement locatif, son conjoint survivant qui est seulement occupant et non locataire du logement est compris dans la définition de « locataire », sauf s’il quitte le logement dans les 30 jours suivant le décès du locataire.
De même, les paragraphes 3 (2) et (3) du Règlement de l’Ontario 516/06 prévoient que si le locataire quitte son logement locatif sans donner d’avis de résiliation ni conclure de convention de résiliation de la location, son conjoint qui continue à occuper le logement locatif comme résidence principale est compris dans la définition de « locataire », sauf si, selon le cas :
La définition élargie de « locataire », en ce qui concerne le conjoint du locataire, ne s’applique pas aux logements sociaux, aux maisons de soins et à certains types de logements offerts par le gouvernement.
La LLUH ne définit pas le terme « occupant ».
Aux fins des instances de la CLI, un « occupant » peut être une personne qui n’est pas locataire, mais dont le logement locatif est la résidence principale. Un occupant peut être autorisé ou non, selon les faits entourant chaque cas.
La LLUH ne définit pas non plus le terme « colocataire ».
Le colocataire, comme l’occupant, partage une chambre ou encore tout ou partie d’un logement locatif avec le locataire, mais il n’est pas locataire.
Normalement, une personne peut habiter un logement locatif à titre d’occupant ou de colocataire avec ou sans le consentement du locateur, à condition que le locataire habite également le logement.
Dans certains cas, la convention de location écrite peut préciser qui est un occupant du logement locatif. Cependant, même si la convention de location écrite ne précise pas qui est un occupant ou s’il n’y a pas de convention de location écrite, une personne peut être un occupant d’un logement locatif à condition que le locataire ait consenti à ce qu’elle habite le logement et que sa présence n’entraine pas le surpeuplement au sens de l’article 67 de la LLUH.
L’occupant ou le colocataire habite le logement locatif à l’invitation et avec l’indulgence du locataire et aux conditions de la location. Il ne peut pas déposer auprès de la CLI une requête concernant la location qui vise le locateur ou le locataire.
Puisque l’occupant ou le colocataire n’est pas locataire, il n’a pas de relation contractuelle avec le locateur, qu’il paie ou non une somme au locataire ou au sous-locataire pour habiter le logement locatif. Lorsque l’occupant qui paie normalement une partie du loyer du logement directement au locateur omet de verser sa part du loyer, le locataire reste responsable envers le locateur du paiement de la totalité du loyer.
L’occupant qui paie une partie du loyer directement au locataire ne devient pas locataire de ce fait. Il ne devient pas automatiquement locataire non plus du fait qu’il paie une partie du loyer directement au locateur. La décision précisant si cet occupant est locataire dépend des faits entourant le dossier traité par la CLI.
Comme nous l’avons indiqué, la décision selon laquelle une personne est un occupant signifie qu’elle n’a aucune protection ni aucun droit dans une instance de la CLI aux termes de la LLUH. Elle doit s’adresser à un tribunal judiciaire pour faire respecter les droits qu’elle a indépendamment de la LLUH.
Sauf l’occupant qui est le conjoint du locataire et est compris dans la définition élargie de « locataire » établie plus haut sous la définition de « conjoint », un occupant ne peut rester dans le logement locatif après la fin de la location. Si le locataire quitte le logement locatif ou que la CLI résilie la location, l’occupant ou le colocataire doit quitter le logement locatif en même temps que le locataire.
Si l’occupant ou le colocataire ne quitte pas le logement locatif en même temps que le locataire le quitte (soit volontairement, soit parce qu’une ordonnance résilie la location), l’occupant devient un occupant non autorisé. Le locateur peut alors, en vertu de l’article 100 de la LLUH, demander à la CLI une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion de la personne qui est restée dans le logement après le départ du locataire.
Si le locateur ne demande pas à la CLI une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion de l’occupant non autorisé dans les 60 jours après qu’il a découvert l’occupation non autorisée, l’occupant devient locataire.
Voir par exemple : Kenron Residents Association v Nelson, 2021 CanLII 81744 (ON LTB), TSL-82093-17 (Re), 2017 CanLII 28595 (ON LTB).
Le paragraphe 2 (1) de la LLUH définit le terme « sous-locataire » comme suit :
«sous-locataire» Personne à laquelle le locataire donne le droit d’occuper un logement locatif aux termes de l’article 97.
Pour qu’une sous-location existe aux termes de la LLUH, le locataire (le « locataire principal ») doit :
Voir: Tremblay v. Ogunfeibo, 2019 ONSC 7423
Même si le terme « locataire principal » est parfois utilisé, il ne figure pas dans la LLUH. Le locataire principal est un locateur en ce qui concerne sa relation avec un sous-locataire autorisé. Le locataire ne devient pas locateur, au sens de la LLUH, à l’égard de son colocataire ou de son occupant.
Si le locataire ne quitte pas le logement locatif, mais permet à une autre personne de vivre dans le logement avec lui, il n’y a pas de sous-location au sens de la LLUH. Dans ce cas, il n’y a pas de relation locateur-locataire entre le locataire et cette personne, ni entre cette personne et le locateur. Aucun consentement du locateur n’est requis, et l’autre personne est colocataire du locataire ou occupant du logement locatif du locataire.
Le locataire peut permettre à des personnes d’occuper le logement locatif avec lui, mais il ne doit pas subdiviser le logement en plusieurs logements locatifs. Par exemple, le locataire qui loue toute une maison peut permettre à une personne de vivre au sous-sol et d’en avoir l’usage exclusif, mais la maison, y compris le sous-sol, constitue toujours le logement locatif. Cette personne est alors colocataire du locataire ou occupant du logement locatif, et elle n’a pas de protection aux termes de la LLUH.
Si le locataire quitte le logement locatif et en remet la possession intégrale à une autre personne sans obtenir le consentement du locateur aux termes de l’article 97 de la LLUH, il n’y a pas de sous-location autorisée conforme à la LLUH. Le locateur peut, en vertu de l’article 100 de la LLUH, demander à la CLI une ordonnance de résiliation de la location et d’expulsion de la personne qui est restée dans le logement après le départ du locataire : elle devient un « occupant non autorisé ».
Par ailleurs, le droit d’occupation donné au sous-locataire éventuel doit s’éteindre avant l’expiration du bail du locataire principal. Une convention de location d’une durée précise doit donc lier le locateur et le locataire principal. Par conséquent, normalement, il ne peut y avoir de sous-location dans le cas d’une location au mois. Il est toutefois théoriquement possible de créer une sous-location d’une durée d’un mois moins un jour dans le cas d’une location au mois.
Le paragraphe 97 (2) de la LLUH prévoit que le locateur ne doit pas refuser, de façon arbitraire ou injustifiée, de consentir à la sous-location du logement locatif à un sous-locataire éventuel.
La LLUH ne définit pas les termes « injustifié » et « arbitraire ». Pour décider si le locateur a refusé de façon injustifiée de consentir, la CLI peut prendre en compte les circonstances, les réalités commerciales et les répercussions financières de la sous-location sur le locateur en se fondant sur la norme de la personne raisonnable. Voir : Colisanti v. Katz (1996), 1 R.P.R. (3d) 200 (Ont. Gen. Div.), TST-05478-19-RV (Re), 2019 CanLII 134631 (ON LTB).
Le paragraphe 98 (1) de la LLUH prévoit que si le locateur refuse de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la sous-location à un sous-locataire éventuel, le locataire ou l’ancien locataire peut demander à la CLI une ordonnance déterminant que le locateur a commis ce manquement. Si elle conclut que le locateur a refusé de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la sous-location à un sous-locataire éventuel, la CLI peut, conformément au paragraphe 98 (3) de la LLUH :
En vertu du paragraphe 98 (4) de la LLUH, la CLI peut fixer les conditions de la sous-location.
La personne qui reçoit du locataire la possession de la totalité du logement locatif sans le consentement du locateur peut être expulsée conformément au paragraphe 100 (1) de la LLUH.
Une personne ne peut devenir un sous-locataire ayant les droits prévus par la LLUH que si les exigences d’une sous-location énoncées dans la LLUH sont respectées. Par conséquent, si le locataire n’obtient pas le consentement du locateur, l’autre personne n’est pas sous-locataire aux termes de la LLUH même si toutes les autres conditions sont respectées. Voir : TST-02765 (Re), 2009 CanLII 74509 (ON LTB).
Dans sa décision Dupont and Pecoski v. Weir and Weir, (décision non publiée de la Cour divisionnaire, 13 octobre 2010), qui portait sur une affaire où le locataire décédé avait prétendu transférer à sa fille son intérêt à bail dans un logement locatif, la Cour a indiqué qu’indépendamment des dispositions de la LLUH (concernant un locataire décédé), puisque le locateur n’avait pas consenti par écrit à une cession ou à une sous-location, le bail avait expiré.
Si le locataire sous-loue le logement locatif conformément à la LLUH, le sous-locataire a certains droits.
Le paragraphe 97 (4) de la LLUH prévoit que si le locataire sous-loue le logement locatif à une autre personne :
Le locateur et le sous-locataire ne sont pas responsables l’un à l’égard de l’autre des manquements à la convention de location ou à la LLUH. Le sous-locataire doit faire appel au locataire à l’égard de tout manquement à la LLUH; le locataire peut quant à lui faire exécuter une obligation à l’encontre du locateur et, inversement, le locateur peut faire exécuter des obligations à l’encontre du locataire.
L’article 99 de la LLUH prévoit que certaines dispositions s’appliquent, avec les adaptations nécessaires, à l’égard du locataire qui a sous-loué le logement locatif, comme si le locataire était le locateur et que le sous-locataire était le locataire. Notamment :
De plus, la disposition 2 de l’article 99 de la LLUH autorise un locataire à demander, en vertu de l’article 69, une ordonnance fondée sur les motifs mentionnés ci-dessus à l’encontre d’un sous-locataire. Le locataire peut également présenter une requête en vertu de l’article 87 pour obtenir le paiement d’un arriéré de loyer, en vertu de l’article 89 relativement à des dommages causés au logement locatif et en vertu de l’article 148 relativement à une maison de soins.
Le paragraphe 135 (1) de la LLUH prévoit que le locataire ou l’ancien locataire d’un logement locatif peut demander à la CLI une ordonnance exigeant que le locateur, son représentant ou son concierge lui paie les sommes qu’il a perçues ou conservées contrairement à la LLUH. Le paragraphe 135 (3) prévoit que le sous-locataire peut demander à la CLI l’ordonnance prévue au paragraphe 135 (1) comme s’il était le locataire et que le locataire était le locateur. Mis à part l’article 135, la LLUH ne confère pas explicitement au sous-locataire le pouvoir de présenter une requête contre le locataire principal.
La personne qui soutient être sous-locataire mais qui n’est pas un sous-locataire autorisé ne peut pas déposer auprès de la CLI une requête qui vise le locataire ou le locateur. Elle doit s’adresser à un tribunal judiciaire pour faire respecter les droits qu’elle a indépendamment de la LLUH.
La LLUH ne définit pas le terme « cessionnaire ».
Le cessionnaire, dans le contexte d’une location à usage d’habitation, est la personne à qui un locataire transfère son intérêt dans la location.
L’article 95 de la LLUH s’applique à la cession d’un logement locatif par un locataire à une autre personne.
Dans le cas de la cession d’un logement locatif, le locataire doit obtenir le consentement du locateur à la cession.
La demande de cession peut être générale ou particulière. Si elle est générale, le paragraphe 95 (2) de la LLUH s’applique. Si elle est particulière (c’est-à-dire que le cessionnaire est nommé), le paragraphe 95 (3) s’applique.
Avant d’obtenir le consentement du locateur à une cession visant un cessionnaire nommé, le locataire a le droit d’obtenir auprès du locateur la confirmation qu’il est, en principe, disposé à consentir à une cession.
Le locateur a le droit de refuser de consentir à la cession d’un logement locatif, que la demande de cession soit générale ou particulière. Lorsqu’il refuse complètement de consentir à une cession ou ne répond pas au locataire dans les sept jours de la présentation de la demande de cession par le locataire, celui-ci peut, dans les 30 jours de sa demande, donner au locateur un avis de résiliation. La date de résiliation précisée dans l’avis doit tomber au moins 30 jours après la date de l’avis, sauf si la LLUH prévoit par ailleurs une période d’avis plus courte pour la résiliation de la location.
Lorsque le locateur a consenti en principe à une cession, le locataire doit quand même obtenir son consentement à la cession visant un cessionnaire particulier. Dans ce cas, le locateur peut déterminer si le cessionnaire éventuel est un locataire convenable. Il peut refuser de consentir à une cession particulière. Par exemple, il a été statué qu’un locateur avait raisonnablement refusé de consentir à une cession aux cessionnaires proposés par le locataire parce que le locateur tenait à jour et suivait une liste d’attente de locataires éventuels pour les immeubles dont il était propriétaire. (Burns v. Belmont Construction Co., [1987] O.J. no 1732 (Cour de district de l’Ontario).
Le paragraphe 98 (1) de la LLUH prévoit que si le locateur refuse de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la cession à un cessionnaire éventuel, le locataire ou l’ancien locataire peut demander à la CLI une ordonnance déterminant que le locateur a commis ce manquement. Si elle conclut que le locateur a refusé de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la cession à un cessionnaire éventuel, la CLI peut, conformément au paragraphe 98 (3) de la LLUH :
En vertu du paragraphe 98 (4) de la LLUH, la CLI peut fixer les conditions de la cession.
Lorsque le locateur consent à la cession, le cessionnaire assume les obligations du locataire et bénéficie des avantages liés aux obligations du locateur. Le cessionnaire n’est pas responsable à l’égard du locateur des manquements à la LLUH ou à la convention de location qui sont survenus avant la date de la cession. La location se poursuit aux conditions qui s’appliquaient au locataire d’origine.
Le cédant (l’ancien locataire) est responsable à l’égard du locateur de tout manquement aux obligations du locataire prévues par la convention de location ou la LLUH s’il concerne la période antérieure à la date de la cession. L’ancien locataire peut aussi faire valoir à l’encontre du locateur toute obligation de celui-ci prévue par la convention de location ou la LLUH si l’obligation concerne la période antérieure à la date de la cession. Si le cessionnaire (le locataire actuel) manque à toute obligation envers le locateur après la date de la cession, l’ancien locataire n’est pas responsable à l’égard du locateur ou du locataire actuel dans une instance de la CLI.
En vertu de l’alinéa 95 (8) c) de la LLUH, lorsque le locataire d’origine a introduit une instance en vertu de la LLUH avant la date de prise d’effet de la cession de la location et que les avantages ou les obligations du nouveau locataire (le cessionnaire) risquent d’être touchés dans cette instance, le nouveau locataire peut se joindre à cette requête ou poursuivre l’instance.
Pour décider si un locateur a refusé de façon arbitraire ou injustifiée de consentir à la cession ou à la sous-location proposée d’un logement locatif, la CLI détermine si, en refusant, le locateur a agi d’une manière qui contrevient à son obligation de se conformer aux exigences du Code des droits de la personne. Voir aussi : Ligne directrice 17 – Droits de la personne.
1 L’article 100 de la LLUH permet au locateur de demander à la CLI une ordonnance de résiliation de la location du locataire et d’expulsion de la personne à qui le locataire a transféré l’occupation du logement locatif si le s’est fait autrement que par une sous-location ou une cession autorisée.
2 En vertu de l’article 67 de la LLUH, le locateur peut donner au locataire un avis de résiliation de la location si le surpeuplement continu du logement locatif contrevient à des normes légales relatives à l’habitation, à la salubrité ou à la sécurité.