(Available in English)
La présente directive de pratique précise qui peut agir comme représentant dans une instance de la Commission de la location immobilière (CLI) et les obligations du représentant..
La partie non représentée peut comparaitre devant la CLI pour présenter sa cause. Si la partie est une société, un employé ou une autre personne autorisée à la lier peut participer en son nom.
L’alinéa b de la règle de procédure A3.1 de la CLI prévoit que les règles et procédures doivent être interprétées et appliquées de façon large et en fonction de leur objet pour permettre aux parties de participer efficacement au processus, qu’elles aient ou non un représentant.
Des précisions sur les personnes traitées comme des parties dans une instance de la CLI sont offertes dans la la Ligne directrice d’interprétation 21 : Locateurs, locataires, occupants et locations à usage d’habitation.
Une personne de soutien, comme un membre de la famille, un ami ou un travailleur social, peut assister à une audience ou à une séance de médiation avec une partie ou un témoin afin de l’aider à participer à l’instance. La personne de soutien n’est pas traitée comme un représentant, à condition qu’elle ne présente pas d’observations au nom de la partie.
La partie qui souhaite que sa personne de soutien témoigne à l’audience doit en informer la CLI au début de l’audience. La personne de soutien qui témoigne peut être traitée comme un témoin et être exclue de l’audience jusqu’au moment de son témoignage.
Une partie peut également choisir de nommer une autre personne pour la représenter dans une instance de la CLI.
Le représentant peut être :
Une personne non titulaire de permis n’est pas autorisée à agir comme représentant dans une instance de la CLI, sauf si elle appartient à une catégorie exemptée. Pour en savoir plus, voir la section Représentant non titulaire de permis.
Le représentant titulaire de permis est un avocat ou un parajuriste titulaire d’un permis délivré par le Barreau. Il doit être membre en règle du Barreau et doit fournir son numéro de permis à la CLI sur demande. La personne dont le permis est suspendu n’est pas autorisée à agir comme représentant.
Le paragraphe 185 (2) de la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (la « LLUH ») précise que la partie qui dépose une requête auprès de la CLI peut donner à un représentant titulaire de permis l’autorisation écrite de signer la requête. La CLI peut exiger que le représentant dépose une copie de l’autorisation.
L’alinéa q de la règle de procédure 1.6 de la CLI prévoit que la CLI peut exercer son pouvoir discrétionnaire pour autoriser le représentant titulaire de permis à témoigner, selon ce qu’elle juge approprié.
Le Barreau a établi des codes de déontologie qui s’appliquent aux avocats et aux parajuristes..
Une personne non titulaire d’un permis d’avocat ou de parajuriste délivré par le Barreau ne peut pas représenter une partie dans une instance de la CLI, sauf si elle est visée par une des exemptions relatives aux permis établies par le Barreau.
Les exemptions actuelles autorisent notamment les personnes suivantes non titulaires de permis à agir comme représentants :
La liste complète des exemptions approuvées se trouve sur le site Web du Barreau.
La personne non titulaire de permis qui souhaite représenter une partie absente à l’instance doit fournir à la CLI l’autorisation écrite de la partie.
La personne non titulaire de permis qui souhaite représenter une partie dans une instance de la CLI doit être prête à indiquer l’exemption qui s’applique à son avis. Si l’arbitre n’est pas convaincu qu’une exemption s’applique, la personne non titulaire de permis ne peut pas représenter la partie. Voir par exemple : TST-70144-16-IN (Re), 2016 CanLII 13765 (ON LTB), SOL-53590-14 (Re), 2014 CanLII 77457 (ON LTB).
La personne non titulaire de permis qui souhaite représenter un locateur dans une instance de la CLI pour le motif qu’elle est gérante peut ne pas être autorisé à le faire si elle exerce effectivement l’activité commerciale consistant à fournir des services juridiques à de multiples tiers et n’est pas visée par une des exemptions du Barreau. Voir : The Law Society of Upper Canada v. Chiarelli, 2014 ONCA 391, TEL-06503-19 (Re), 2020 CanLII 61284 (ON LTB).La disposition pertinente de la LLUH l’emporte sur toute disposition incompatible des règles du Barreau concernant la représentation des parties (LLUH, paragraphe 3 (4)).
La personne non titulaire de permis qui représente un locateur ou un locataire dans une instance de la CLI est généralement appelée son représentant dans les publications et les ordonnances de la CLI.
Sauf si on présente à la CLI la preuve d’une limitation expresse imposée au pouvoir d’un représentant, celui-ci est autorisé à agir à la place de la partie à toutes fins, y compris procéder aux interrogatoires, présenter des observations, témoigner et conclure une ordonnance sur consentement ou une entente obtenue par voie de médiation qui lie légalement la partie.
Le terme « représentant du locateur » s’applique uniquement à la personne qui représente le locateur dans une instance de la CLI. Diverses personnes peuvent agir comme représentants du locateur à d’autres fins que les audiences. Par exemple, un concierge peut être le représentant du locateur en ce qu’il s’acquitte de ses responsabilités liées à l’entretien et aux réparations. Le terme « représentant » utilisé également aux dispositions 2 à 6 du paragraphe 29 (1) de la LLUH désigne la personne contrôlée ou dirigée par le locateur qui a manqué à une obligation envers le locataire. Le représentant du locateur aux fins de ces dispositions peut ne pas être la personne désignée dans une ordonnance comme son représentant aux fins de sa représentation dans une instance de la CLI. Voir par exemple : TET-64613-15-RV (Re), 2017 CanLII 48853 (ON LTB).
Dans Rivera v. Eleveld, la Cour divisionnaire a confirmé qu’un représentant qui signe un avis de résiliation au nom d’une partie n’a pas à être titulaire de permis pour fournir des services juridiques.
S’il n’est pas nommé dans la requête, le représentant doit informer la CLI et les autres parties par écrit qu’il représente une partie.
La CLI ne communique avec toute partie représentée que par l’entremise de son représentant.
Le représentant doit traiter tous les participants et la CLI de manière courtoise et respectueuse. On s’attend à ce que le représentant, qu’il soit ou non titulaire de permis, connaisse et suive les règles et les procédures ainsi que toute directive donnée ou ordonnance rendue pendant l’instance. Le représentant, qui agit pour le compte et selon les instructions du client, a la responsabilité de communiquer avec la CLI et les autres parties, et de préparer la cause du client et de la présenter à la CLI.
Le représentant qui cesse d’agir à ce titre pour une partie doit en informer la CLI et les autres parties. Dans certains cas, la CLI peut décider que le représentant ne peut pas se retirer de l’instance.
La CLI peut exclure un représentant d’une instance lorsque cela est nécessaire pour prévenir un abus de procédure (par exemple, parce que le représentant a un conflit d’intérêts) ou, dans le cas d’un représentant non titulaire de permis, lorsqu’elle conclut qu’il n’a pas la compétence voulue pour représenter ou conseiller la partie ou le témoin, ou qu’il ne comprend pas ses devoirs et ses responsabilités et ne s’en acquitte pas. Voir : règle de procédure A9 de la CLI et Hansen v. Toronto (City), 2010 HRTO 13.