DOCUMENT D’INFORMATION
Modifications à la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation qui entrent en vigueur le 1er septembre 2021

Introduction

Le projet de loi 184, la Loi de 2020 visant la protection des locataires et le renforcement du logement communautaire a modifié la Loi de 2006 sur la location à usage d’habitation (la « LLUH »). Un certain nombre de modifications sont entrées en vigueur le 21 juillet 2020, alors que d’autres entreront en vigueur le 1er septembre 2021.

Voici un résumé des modifications importantes qui entrent en vigueur le 1er septembre 2021. Pour le texte exact des modifications, consultez la disposition de la LLUH indiquée après la description, p. ex., par. 57 (3).

Requêtes de locateurs à l’encontre d’anciens locataires

Antérieurement, la Commission de la location immobilière (CLI) ne pouvait examiner une requête en indemnité ou en paiement d’un arriéré de loyer déposé par le locateur que si le locataire avait encore la possession du logement locatif au moment du dépôt de la requête. Une requête déposée après que le locataire a quitté le logement locatif devait être déposée à la Cour des petites créances de l’Ontario.

Les modifications apportées à la LLUH autorisent désormais un locateur à déposer une requête réclamer une indemnité ou le paiement d’un arriéré de loyer pendant un an après que le locataire a cessé d’avoir la possession du logement locatif. Le locataire doit avoir quitté le logement locatif le 1er septembre 2021 ou après cette date. Le locateur peut réclamer l’un ou l’autre des paiements suivants dans la requête déposée contre un ancien locataire :

1. Paiement de l’arriéré de loyer et/ou indemnité pour l’usage ou l’occupation du logement locatif : par. 87 (1) et 87 (3).
2. Indemnité pour frais pour chèques sans provision : par. 87 (5).
3. Indemnité pour les frais raisonnables que le locateur a engagés à la suite de la conduite de l’ancien locataire, d’un invité du locataire ou d’un autre occupant du logement locatif qui a entravé de façon importante la jouissance raisonnable de l’ensemble d’habitation aux fins habituelles par le locateur ou un autre droit, privilège ou intérêt légitime du locateur. Le locateur doit prouver qu’il a engagé les dépenses à cause de la conduite de l’ancien locataire : art. 88.1.
4. Indemnité pour les frais que le locateur a engagés à la suite du défaut de l’ancien locataire de payer les frais de services d’utilité publique : art. 88.2.
5. Indemnité pour remplacer ou réparer des dommages injustifiés causés par l’ancien locataire, un invité du locataire ou un autre occupant : par. 89 (1).

Les requêtes et avis d’audience désignant des anciens locataires doivent être signifiés par le locateur, contrairement à la plupart des requêtes qui sont signifiées aux intimés par la CLI. Seules les méthodes de signification par le locateur indiquées sont autorisées, mais la CLI a le pouvoir d’autoriser d’autres méthodes dans ses Règles de procédure : art. 189.0.1 et par. 191 (1.01). Le locateur peut utiliser la Demande d'utilisation d'un autre mode de signification pour demander à la CLI l’autorisation de recourir à un autre mode de signification.

Requêtes de locataires à l’encontre de locateurs

1. Le locataire qui dépose une requête T5 au motif que le locateur lui a signifié un avis N12 (résiliation pour son propre usage/occupation) de mauvaise foi et n’a pas occupé le logement après qu’il a quitté le logement peut réclamer une indemnité jusqu’à concurrence de l’équivalent de 12 mois du dernier loyer demandé. Cette indemnité vient s’ajouter aux mesures que le locataire pouvait réclamer antérieurement: par. 57 (3).
2. Le locataire qui dépose une requête T5 au motif que le locateur lui a signifié un avis N13 (pour démolir le logement locatif, y effectuer des réparations ou l’affecter à un autre usage) de mauvaise foi et n’a pas procédé à ces activités après qu’il a quitté le logement peut réclamer une indemnité jusqu’à concurrence de l’équivalent de 12 mois du dernier loyer demandé. Cette indemnité vient s’ajouter aux mesures que le locataire pouvait réclamer antérieurement : par. 57 (3).
3. Si une location est résiliée parce que le locateur a l’intention de procéder à des réparations importantes (avis N13), le locataire a le droit d’occuper de nouveau le logement une fois les travaux terminés s’il a remis un avis écrit au locateur. Si le locateur n’autorise pas le locataire à occuper de nouveau le logement locatif, le locataire peut déposer une requête T5 pendant deux ans après qu’il a quitté le logement locatif. Auparavant, le locataire n’avait qu’une année pour déposer la requête : par. 57.1 (2).

Requêtes de locateurs à l’encontre de locataires actuels

1. Le locateur peut maintenant réclamer une indemnité pour les frais raisonnables qu’il a engagés à la suite de la conduite du locataire, d’un invité du locataire ou d’un autre occupant du logement locatif qui a entravé de façon importante la jouissance raisonnable de l’ensemble d’habitation aux fins habituelles par le locateur ou un autre droit, privilège ou intérêt légitime du locateur. Le locateur doit prouver qu’il a engagé les frais à cause de la conduite du locataire : art. 88.1.
2. Le locateur peut maintenant réclamer une indemnité pour les frais qu’il a engagés à la suite du défaut du locataire de payer les frais de services d’utilité publique. Avant le 1er septembre 2021, les requêtes pour défaut de payer les frais de services d’utilité publique devaient être déposées à la Cour des petites créances : art. 88.2.

Exigences applicables aux locateurs qui déposent une requête en expulsion sur le formulaire N12 ou N13

1. Le locateur qui dépose une requête en expulsion L2 fondée sur le formulaire N12 : Avis de résiliation de la location parce que le locateur, un acheteur ou un membre de la famille veut occuper le logement locatif doit fournir un affidavit ou une déclaration de la personne qui a l’intention d’occuper le logement locatif en même temps qu’il dépose la requête. Avant le 1er septembre 2021, l’affidavit ou la déclaration pouvait être présenté à l’audience : par. 71.1 (1).
2. Le locateur qui dépose une requête en expulsion L2 fondée sur le formulaire N12 : Avis de résiliation de la location parce que le locateur, un acheteur ou un membre de la famille veut occuper le logement locatif ou N13 : Avis de résiliation de la location parce que le locateur veut démolir le logement locatif, y effectuer des réparations ou l’affecter à un autre usage, doit fournir des détails sur des précédents avis N12 ou N13 remis à un locataire à l’égard d’un logement locatif dans les deux ans qui précèdent le dépôt de la requête : par. 71.1 (3).